STJ REsp 2125867

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA E PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. MEDIDAS JUDICIAIS ESTABELECIDAS PREVIAMENTE À PERFECTIBILIZAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO TERRENO. SÚMULA 7/STJ. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. VERBETE SUMULAR N. 83/STJ. CARÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ENUNCIADO SUMULAR N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Com base na apreciação fático-probatória e na interpretação de termos contratuais, o julgado estadual entendeu pela inviabilidade de desconstituição da hipoteca e da penhora incidente sobre o imóvel, registrando que, conquanto se verifique a boa-fé da insurgente, que manejou os embargos de terceiro, a hipoteca foi firmada e previamente registrada no registro imobiliário, antes da realização do compromisso de compra e venda; bem como firmou a ocorrência do instituto da evicção. Aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A premissa de que não incide no caso o enunciado da Súmula 308/STJ está em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - verbete sumular n. 83/STJ. 3. Consoante entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019). 4. O teor do art. 313, IV, do CPC e a alegação de pendência de julgamento de ação de usucapião não foram objeto de debate no julgado estadual, carecendo portanto do devido prequestionamento - Súmula 211/STJ. 5. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "o Recurso Especial não constitui via adequada para a análise de eventual contrariedade a enunciado sumular, por não estar este compreendido na expressão "lei federal" constante da alínea "a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal. Incidência da Súmula 518/STJ" (AgInt no REsp n. 2.080.479/BA, relatora a Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023). 6. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por ELISABETE CUSUMANO contra a decisão monocrática desta relatoria de fls. 358-367 (e-STJ), que negou provimento ao recurso especial. O recurso especial foi fundado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se insurgiu contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro assim ementado (e-STJ, fls. 213-214): APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS TERCEIRO. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL. HIPOTECA. BOA-FÉ. SÚMULA 308 STJ. EVICÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. VERBAS SUCUMBENCIAIS. 1. Apelação cível interposta em face de sentença que, em sede de embargos de terceiros, julgou procedente o pedido, para determinar a manutenção da embargante na posse do imóvel descrito na inicial - Lote de Terreno nº 19, Quadra 13, Área 20, Loteamento "Porto Bracuhy", ambos situados no Bracuí, 2º Distrito do Município de Angra dos Reis, Estado do Rio de Janeiro, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 8125, ordenando o cancelamento das medidas constritivas oriundas do processo nº 0018270-98.2003.4.02.5101. 2. A evicção é a perda da coisa, determinada em regra por sentença judicial, que a atribui a outrem, por direito anterior ao contrato aquisitivo. Gera, contra o alienante, responsabilidade civil que se funda no mesmo princípio de garantia que o vincula em face dos vícios redibitórios. 3. A responsabilidade pela evicção ocorre apenas quando a causa da constrição operada sobre a coisa é anterior à relação jurídica entabulada entre o alienante e o evicto. O que importa não é o momento da constrição, esta será, necessariamente, posterior à alienação, o que importa saber é o momento em que nasceu o direito (de terceiro) que deu origem à constrição. Precedente: STJ, 3ª Turma, REsp873165, Rel. Min. SIDNEI BENETI, DJe 7.6.2010. 4. A perda do bem por vício anterior ao negócio jurídico oneroso é fator determinante da evicção, tanto que há situações em que, a despeito da existência de decisão judicial ou de seu trânsito em julgado, os efeitos advindos da privação do bem se consumam, desde que, por óbvio, haja a efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade. Precedente: STJ, 4ª Turma, REsp 1332112, Rel. Min. LUIS FELIPESALOMÃO, DJe 17.4.2013. 5. Consoante esclarece a apelada, a Letra, vendedora do imóvel, reconhece que alienou o imóvel à Embargante em 1998, tendo reconhecido a assinatura de seu representante no Instrumento, que reputa verdadeiro. Ainda, o referido Instrumento possui reconhecimento de firma datado de 1998. 6. Conquanto se verifique a boa-fé da apelada, tal fato não se mostra suficiente para afastar a hipoteca firmada e previamente registrada no registro imobiliário, como garantia de financiamento, pois o compromisso de compra e venda foi celebrado posteriormente ao registro da oneração do imóvel com a hipoteca em favor do BNDES, que foi registrada em outubro de 1997. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt nos EDcl no R Esp 1875125, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009378-25.2011.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 9.5.2018; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5120487-07.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 6.2.2023. 7. Não socorre à embargante a alegação de que é terceiro de boa-fé, por desconhecer os gravames que incidiam sobre o imóvel quando da aquisição, e que bastou a palavra do vendedor, segundo o qual, o bem se encontrava livre e desembaraçado de quaisquer ônus, eis que, ao deixar de se cercar das cautelas necessárias ao adquirir um bem imóvel, assumiu o risco patrimonial quanto à possibilidade de insolvência do vendedor, e da existência medidas constritivas sobre o bem. Logo, sendo os registros públicos, bastava tirar as certidões de praxe nos cartórios distribuidores para ver que o imóvel se encontrava hipotecado desde 1997, um ano antes da aquisição. 8. A hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o devedor permanece com o domínio e aposse. Mas, em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o credor tem a faculdade de promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do crédito, com preferência. Com efeito, o art. 1.419 do CC estabelece que, nas dívidas garantidas por hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. 9. Pela característica de sequela, assegura-se ao titular do direito real perseguir a coisa em poder de quem esteja, sendo indiferente qualquer ato translativo da propriedade. A proibição de alienação do imóvel hipotecado é nula, conforme o art. 1.475 do CC, justamente porque o credor hipotecário, titular da garantia real, possui a faculdade de perseguir o bem, penhorá-lo, aliená-lo judicialmente, sem que o novo titular da propriedade oponha óbice algum a sua pretensão. 10. Não incide no caso concreto o enunciado da súmula 308 do STJ, porquanto o imóvel adquirido pela embargante é tão somente um terreno (é irrelevante se a própria apelada construiu benfeitorias após a aquisição); a hipoteca não se refere a nenhuma construção que seria feita em seu terreno, mas sim no condomínio "Marina Porto Bracuhy". 11. Nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o verbete n. 308 da Súmula do STJ se aplica às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, não incidindo nos casos em que a garantia recaia sobre imóvel comercial. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp1673235, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, D Je 3.3.2021. 12. A imposição dos ônus processuais, no Direito brasileiro, pauta-se pelo princípio da sucumbência, norteado pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo deve arcar com as despesas dele decorrentes. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0119301-53.2015.4.02.5001, Rel. Des. Fed. SERGIO SCHWAITZER, DJe 17.12.2020. 13. No que tange especificamente aos ônus sucumbenciais em embargos de terceiros, de acordo como enunciado da Súmula 303 do STJ, tem-se que "em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". No caso dos autos, a constrição é devida, uma vez que cabe à apelante recorrer aos meios legais de recuperação do seu crédito, de modo que incabível a condenação em verbas sucumbenciais. 14. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOSFERREIRA, DJE 19.10.2017). 15. Apelação provida. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 264-271). No recurso especial, a recorrente apontou, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 674 do CC e 313, IV, do CPC; e à Súmula 308/STJ. Esclareceu que se opôs ao acórdão por não acolher os embargos de terceiro, obstando sua posse do imóvel e reconhecendo a incidência da evicção; consequentemente, firmou-se a validade da hipoteca previamente registrada no cartório imobiliário, com a manutenção da penhora. Alegou que é adquirente da unidade imobiliária de boa-fé, devendo ser aplicada ao caso a Súmula 308/STJ, com a reforma do acórdão para determinar o devido cancelamento da penhora. Destacou que adquiriu o imóvel residencial do responsável pelo loteamento; construiu sua moradia para usufruir de sua aposentadoria no final da vida; exerceu sua posse e propriedade de forma pacífica, até que foi notificada acerca da alienação do bem que, por direito, lhe pertence. Arguiu que a constrição sobre o imóvel foi firmada entre o construtor e a instituição que financiou o empreendimento, razão pela qual ela é ineficaz perante a adquirente, ora recorrente. Frisou que, além da hipoteca, que não possui efeitos com relação à insurgente, a unidade imobiliária estava totalmente livre e desimpedida quando da aquisição, foi comprada e nela realizadas inúmeras obras documentalmente comprovadas, o que demonstra a sua boa-fé. Sustentou ser incabível a fundamentação com base em evicção, aplicando-se o teor do art. 450 do CC; mas sim hipótese de incidência do art. 674 do CC, tendo em vista não ser possível falar em defeito previamente à perfectibilização do negócio jurídico. Apontou que há ação de usucapião pendente de julgamento, a qual influenciará na solução a ser conferida a esta demanda. Ponderou que não se pode prosseguir com a execução quando há uma ação de usucapião em andamento, não importa se anterior ou posterior. Argumentou que, ocorrendo a prescrição aquisitiva, a boa-fé estará caracterizada por decisão externa que não poderia ser proferida nos autos dos embargos de terceiro, a justificar a suspensão deste processo. Requereu o provimento do recurso especial (e-STJ, fls. 293-312). Admitido o recurso especial, foi julgado unipessoalmente por esta relatoria, negando-se a pretensão (e-STJ, fls. 358-367). Questionando essa decisão, protocola a insurgente agravo interno. Reforça as teses do recurso especial acima sumariadas. Suscita que seu pleito não esbarra no enunciado da Súmula 7/STJ, tendo em vista que busca apenas a correta qualificação jurídica do acervo fático-probatório e o reconhecimento da ofensa aos dispositivos supracitados. Menciona que o aresto da segunda instância não está em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, portanto não cabe falar em aplicação do enunciado sumular n. 83/STJ. Aduz ser evidente que se qualifica como terceira de boa-fé, que adquiriu imóvel de empresa vinculada ao SFH e, por meio do contrato assinado, recebeu quitação; logo nota-se a incidência da Súmula 308/STJ, ao prescrever que as hipotecas firmadas entre as construtoras e os agentes financeiros não têm efeitos com relação aos adquirentes de imóveis. Destaca que a hipótese dos autos não se qualifica como evicção, pois não é possível falar em vício anterior ao negócio jurídico. Reafirma a necessidade de suspensão do processo. Pugna pelo provimento deste recurso (e-STJ, fls. 371-395). Contraminuta apresentada (e-STJ, fls. 403-408). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA E PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. MEDIDAS JUDICIAIS ESTABELECIDAS PREVIAMENTE À PERFECTIBILIZAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO TERRENO. SÚMULA 7/STJ. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. VERBETE SUMULAR N. 83/STJ. CARÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ENUNCIADO SUMULAR N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Com base na apreciação fático-probatória e na interpretação de termos contratuais, o julgado estadual entendeu pela inviabilidade de desconstituição da hipoteca e da penhora incidente sobre o imóvel, registrando que, conquanto se verifique a boa-fé da insurgente, que manejou os embargos de terceiro, a hipoteca foi firmada e previamente registrada no registro imobiliário, antes da realização do compromisso de compra e venda; bem como firmou a ocorrência do instituto da evicção. Aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A premissa de que não incide no caso o enunciado da Súmula 308/STJ está em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - verbete sumular n. 83/STJ. 3. Consoante entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019). 4. O teor do art. 313, IV, do CPC e a alegação de pendência de julgamento de ação de usucapião não foram objeto de debate no julgado estadual, carecendo portanto do devido prequestionamento - Súmula 211/STJ. 5. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "o Recurso Especial não constitui via adequada para a análise de eventual contrariedade a enunciado sumular, por não estar este compreendido na expressão "lei federal" constante da alínea "a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal. Incidência da Súmula 518/STJ" (AgInt no REsp n. 2.080.479/BA, relatora a Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023). 6. Agravo interno desprovido.