STJ REsp 2063082

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. RELATÓRIO MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Trata-se de agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas 7 e 83/STJ, bem como das Súmulas 283 e 284/STF. Nas razões do presente agravo, sustenta a parte agravante, em síntese, que seria indevida, em caso de desistência pelo promitente adquirente, no contrato de promessa de compra e venda, que o montante a ser pago em virtude da desistência supere o valor já adiantado no contrato preliminar. Defende que, nesse caso, haveria vantagem excessiva contra o consumidor. Ressaltam que seria descabida a condenação no que se refere à denominada taxa de fruição, uma vez que o objeto da promessa de compra e venda seria terreno não edificado, de modo que eventual desistência não teria gerado lucros cessantes. As contrarrazões foram apresentadas (fls. 575/586, e-STJ). É o relatório. AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2.063.082 - SP (2023/0098987-8) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE : LAURINETE ALVES DA SILVA AGRAVANTE : THIAGO ANDRE ALVES FERREIRA AGRAVANTE : ALFREDO DA SILVA MARTINS JUNIOR ADVOGADO : LUCAS HERCULANO DE SOUZA - SP392055 AGRAVADO : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO : ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605 EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.