STJ AREsp 2272454

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. 2. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023). Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 7 LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e JOÃO FORTES ENGENHARIA S. A. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial (fls. 782-790). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fls. 517-518): Ação indenizatória. Resilição de contrato de compra e venda. Pedido de condenação solidária dos réus e restituição com retenção em percentual mínimo. Sentença parcialmente procedente. Inconformismo dos réus. Entendimento desta Relatora quanto à necessidade de pequeno reparo na sentença tão somente quanto à incidência dos juros de mora, que devem fluir a contar do trânsito em julgado, mantida a procedência parcial dos pedidos. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva, arguida pela ré, que se afasta. Empresas (incorporadora e construtora) que participam na venda e realização do objeto do contrato. 2. Ação indenizatória firmada abusividade na pretensão da ré relativa a retenção dos valores pagos pelo comprador, o que revelaria clara a intenção de enriquecimento sem causa da parte ré apelante. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça que já se manifestou sobre a incidência do CDC sobre os contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, em observância aos princípios gerais de direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações, a boa-fé objetiva e a vedação do locupletamento ilícito. Lei nº 4.591/64 que não incide em detrimento da Lei nº 8.078/90. 3. Tese de inexistência de interesse de agir que não prospera. Firme posicionamento desta E. Câmara no sentido de que a realização do leilão extrajudicial não retira do comprador o direito de reaver parte das parcelas que pagou, tendo em vista que tal retenção, configuraria enriquecimento ilícito da ré, situação vedada em nosso ordenamento jurídico. Devolução das parcelas que se impõe. Aplicação do verbete sumular nº 543 do E. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 4. No que toca ao percentual, percentual de 20% fixado na sentença que se alinha com a jurisprudência do E. STJ prevê a possibilidade da retenção entre 10% e 25%. 5. Juros de mora, que devem fluir a contar do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado no julgamento do REsp. 1.740.911/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos, tese nº. 1.002:"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". (REsp1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe22/08/2019). Parcial provimento ao apelo do réu, nesse quesito que se impõe. Precedentes do TJERJ e STJ. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO tão somente quanto à incidência dos juros de mora, que devem fluir a contar do trânsito em julgado. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 630-634). Alega a parte agravante que a decisão agravada é omissa, pois desconsiderou "o art. 63, § 4º, da Lei 4.591/64 nas hipóteses de incorporação imobiliária, de modo que caberia apenas a devolução da quantia que sobejasse ao valor devido, o que não aconteceu, pois a quantia obtida com a arrematação foi inferior à quantia devida" (fl. 799). Aduz, ainda, que não é caso de incidência da Súmula n. 7/STJ, pois a agravante alega não pretender o reexame da matéria de fato ou prova, apenas a revaloração do que consta no acórdão recorrido, o qual "declara expressamente que houve o leilão e arrematação do imóvel objeto desta demanda, assim como a pretensão de aplicação dos referidos artigos ao caso dos autos". Por fim, sustenta, que não deve incidir a Súmula n. 568/STJ, na medida em que a orientação desta Corte é de que o valor a ser restituído corresponderá ao que sobejar do leilão. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A agravada, instada a manifestar-se, apresentou contrarrazões (fls. 812-840). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. 2. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023). Agravo interno improvido.