STJ REsp 1756277

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS. MÚLTIPLOS PROTOCOLOS. POSSIBILIDADE. PRENOTAÇÃO. EFEITOS. REGISTRO PRECOCE. IRREGULARIDADE SANÁVEL. CONVALIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRIORIDADE. PEDIDOS CONEXOS. SOLUÇÃO PREJUDICADA. RETORNO DOS AUTOS. NOVO JULGAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Observados os termos do art. 182 da Lei de Registros Públicos, apresentado o título para registro, ele tomará, no protocolo, "o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação", seguindo-se a prenotação. 1.1. A lei de regência não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro. Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia ressalvando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo (LRP, arts. 190 e 191). 1.2. Logo, nenhuma irregularidade decorre, no caso concreto, do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, do requerimento apresentado pela interessada enquanto vigente a prenotação que favorecia terceiro, ulteriomente ineficaz pelo decurso do prazo previsto no art. 205 da LRP. 2. Enquanto vigente os efeitos de prenotação precedente, não pode o oficial levar a registro o título que constitua direito real contraditório sobre o mesmo imóvel, protocolado anteriormente. 2.1. O registro precoce, feito irregularmente em razão da inobservância de prenotação anterior, poderá ser convalidado se ocorrer a hipótese prevista no art. 205 da LRP, qual seja a caducidade da anotação provisória por omissão do interessado em atender às exigências legais. 3. Apresentados dois títulos a registro, a lei de regência confere primazia àquele protocolado sob número de ordem mais baixo, consagrando o princípio da prioridade (LRP, art. 186), em seu conhecido axioma: "prior in tempore, potior in jure". 4. A conclusão prejudica a solução conferida aos demais pedidos e às demandas correlatas, cujo reexame pressupõe incursão sobre elementos fático-probatórios dos autos, razão pela qual se faz necessário o retorno dos autos às instâncias ordinárias para novo julgamento, com a delimitação das consequências decorrentes da nova compreensão jurídica dos fatos, inclusive no campo indenizatório, se for o caso. Além disso, o reconhecimento de que é válida a propriedade transmitida em favor da aqui recorrente pode, eventualmente, ter repercussão no direito e interesse de terceiros, circunstância que exigirá a ampliação do corpo subjetivo da lide. 5. Recurso especial parcialmente provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ZANIAH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra acórdão do TJCE assim ementado (e-STJ, fls. 2.670/2.672): DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÕES CÍVEIS. DEMANDAS EM QUE SE DISCUTEM, A UM SÓ TEMPO, A VALIDADE DA ABERTURA DE MATRÍCULAS POR CARTÓRIO DE REGISTRO MOBILIÁRIO E A VALIDADE DE CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. TÍTULO ANTERIORMENTE PRENOTADO E NÃO REGISTRADO. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS EM DUPLICIDADE. PRELIMINARES DE VÍCIO EXTRA E CITRA PETITA DA SENTENÇA E DE INOBSERVÂNCIA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. INEXISTÊNCIA. MATÉRIAS QUE SE CONFUNDEM COM O PRÓPRIO MÉRITO RECURSAL. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE. VIOLAÇÃO. DESOBEDIÊNCIA DA ORDEM RIGOROSA DA PRENOTAÇÃO PELO REGISTRADOR. NULIDADE DO ATO REGISTRAL PRATICADO ANTES DO ESCOAMENTO DO TRINTÍDIO LEGAL PREVISTO NO ART. 205 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. DIREITO SUBJETIVO DO PRIMEIRO PRENOTANTE. DAÇÃO EM PAGAMENTO. TÍTULO VÁLIDO PARA FINS DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. BOA-FÉ DA AVENÇA CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE DOLO EVENTUAL POR PARTE DO ADQUIRENTE OU DE ERRO QUANTO AO OBJETO DA CONTRATAÇÃO. RECONVENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE EXTENSÃO DO OBJETO DA LIDE PRIMÁRIA. NÃO CONHECIMENTO. PEDIDO DE DANOS EMERGENTES E DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO CONSENTÂNEA COM A COMPLEXIDADE DA LIDE. CAUTELAR. JULGAMENTO DA AÇÃO PRINCIPAL. ART. 808, III, DO CPC. PERDA DO OBJETO. RECURSOS CONHECIDOS, MAS DESPROVIDOS. SENTENÇAS MANTIDAS EM SUA INTEGRALIDADE. 1. Havendo concorrência de direitos reais equivalentes, titularizados por pessoas distintas, em relação aos mesmos imóveis, prevalece para fins de registro o título primeiramente prenotado, não podendo a Oficiala Registradora competente, antes de encerrado o trintídio legal, proceder ao registro de qualquer outro título aquisitivo de propriedade dos respectivos imóveis, sob pena de violação aos arts. 182 e 186 da Lei n.º 6.015/73. Em que pese a existência de pendências a serem satisfeitas pelo primeiro apresentante, o fato é que a prioridade do seu título estava absolutamente resguardada, tanto no aspecto substantivo quanto no formal, até o dies a quo do trintídio para adequação, quando efetivamente cessariam os efeitos da primeira prenotação realizada, com a respectiva ineficácia do título protocolizado, na forma do art. 205 da Lei nº 6.015/73. 2. Consoante se vê do farto material probatório acostado ao feito, a proprietária inicial da gleba correspondente ao Loteamento Bairro Novo, diante dos frequentes atrasos na entrega das unidades residenciais pela promitente compradora e realizadora do respectivo empreendimento, ofertou em pagamento ao banco garantidor das obras, áreas do terreno que ainda não tinham sido definitivamente transmitidos, face à mora substancial das suas obrigações pela promitente compradora. 3. O fato objetivo é que, conforme bem delineado na sentença de piso, não há qualquer demonstração concreta de que a dação em pagamento em favor da instituição financeira adquirente tenha sido celebrada sob a pecha de dolo, erro ou má-fé, não existindo qualquer impeditivo normativo - ou mesmo negocial - à realização da dação em pagamento celebrada. Observe-se, outrossim, que a aludida negociação fora legitimada por documento público, a ensejar sua segurança e presunção de legitimidade, com a observância de todas as cautelas inerentes à avença. 4. Não pode ser conhecida em sede reconvencional matéria que não guardar qualquer relação de prejudicialidade com a causa de pedir e o pedido formulados na da ação primária, notadamente quando não ensejar repercussão objetiva quanto à validade do negócio objeto da lide primeva, autorizando, tão apenas, sua revisão parcial, com o retorno das partes à situação de equilíbrio eventualmente combalida, sem implicar alteração substancial no fim específico da contratação (transmissão do direito de propriedade) nem traduzir quaisquer consequências imediatas à pretensão asserida na ação principal. 5. Os contratos privados, enquanto manifestações autônomas e válidas da vontade, são informados pelo postulado negocial do pacta sunt servanda, cujo conteúdo lógico aponta para a prevalência dos interesses expressamente definidos pelas partes na avença, a fim de estruturar o cumprimento das obrigações comuns ao negócio. Nesse diapasão, os danos emergentes advindos dos contratos celebrados, porquanto decorrentes dos interesses expressamente pactuados entre as partes, resolvem-se pelos riscos inerentes à contratação e, na hipótese em tablado, pelo comportamento conturbado dos polos contratuais, que repercutiu a crise negocial divisada, com reciprocidade de intenção e responsabilidade entre os contratantes. 6. O descumprimento recíproco das obrigações dos contratos firmados entre os recorrentes INPLA e ZANIAH, a meu ver, não tem o condão de ensejar responsabilização civil por prejuízos morais, mormente se considerada a inexistência de abalo objetivo de monta ao patrimônio ético da empresa alienante, residindo o dano suscitado no espectro próprio das relações contratuais. Indo além, não há falar em dano moral indenizável, notadamente em se tratando de pessoa jurídica de direito privado, cuja personalidade, porquanto ficcional, não traduz em sua inteireza todos os aspectos pertinentes aos direitos da personalidade regulados pela lei civil. 7. Em que pese os comandos estampados no decisum em exame, disporem de naturezas eminentemente declaratória e desconstitutiva, a fixação percentual dos honorários sobre os valores atribuídos às causas decididas atendeu aos critérios fixados no parágrafo 3º do artigo 20 da Lei Adjetiva Civil que regula o arbitramento da verba honorífica. 8. O atendimento da pretensão da instituição financeira apelada, com a validação matrículas lavradas em seu favor e a consequente destituição dos demais atos registrais irregularmente efetuados, dado em cognição exauriente, conferiu solução de prejudicialidade ao pleito cautelar, nos termos do art. 808, inciso III, do Código de Processo Civil, não se cogitando hodiernamente da necessidade da segurança do resultado prático das pretensões perseguidas pela ora apelante. 9. RECURSOS CONHECIDOS, MAS DESPROVIDOS. SENTENÇAS MANTIDAS. Na origem, tem-se um plexo de demandas nas quais se discutem os negócios formalizados entre INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA., ZANIAH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e o BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S. A. (atual "CHINA CONSTRUCTION BANK BRASIL BANCO MÚLTIPLO S. A."), sendo que este último promoveu "ação declaratória de nulidade de registro imobiliário" aduzindo a invalidade das matrículas n. 37.160, 37.161, 37.162, 37.163, 37.164, 37.165, 37.166 e 37.167, do SEXTO (6º) OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE FORTALEZA, CE, que registram a propriedade de imóveis da agora recorrente, ao fundamento de que abertas em duplicidade com matrículas de imóveis cuja propriedade teria sido transmitida à instituição financeira por meio de escrituras de dação em pagamento. De outro lado, a empresa ZANIAH propôs "ação de obrigação de fazer c.c. pedido declaratório de nulidade e preceito cominatório" contra a INPLA INCORPORAÇÃO, o BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL e BN INCORPORAÇÃO SPE LTDA., objetivando ver declarada a nulidade da antes referida dação em pagamento, bem assim impedir a INPLA de realizar quaisquer outros negócios envolvendo os bens imóveis que lhe teriam sido prometidos (objeto do Recurso Especial n. 1.756.319/CE). Foram propostas, ainda, reconvenções da INPLA às demandas ajuizadas contra si, em síntese pretendendo a revisão do contrato firmado com a instituição financeira e o reconhecimento de supostos vícios na dação em pagamento, bem assim da promessa de compra e venda entabulada com a ZANIAH. Para um maior detalhamento dos fatos envolvendo a controvérsia, reporto-me ao minucioso relatório contido na sentença de fls. 1.694/1.729 (e-STJ), do qual reproduzo os excertos mais relevantes: Tem-se o julgamento simultâneo de duas ações, respectivamente Processos nºs. 0144606-62.2012.8.06.0001 e 0833601-31.2014.8.06.0001. Do Processo nº. 0144606-62.2012.6.8.0001 Trata-se de uma ação Ordinária Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário c/c Pedido de Liminar, intentada pelo BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S.A., regularmente qualificado na inicial, oposta em desfavor do Cartório da 6ª Zona de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza, INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA e ZANIAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos igualmente individualizados na referida vestibular (..). Alega o promovente, em síntese, que a promovida INPLA INCORPORAÇÃO alienou, por duas vezes, imóveis de sua propriedade. A primeira transação foi com o autor, BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A, através de Instrumento Público de Dação em Pagamento, firmado em 28 de junho de 2011 (fls. 31/35) e o segundo ato negocial se fez com a requerida, ZANIAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, no dia 25 de novembro de 2011, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, essa lavrada em serventia cartorária do interior do Estado. Diz, mais, que essa atividade ilícita da INPLA INCORPORAÇÃO, para surpresa do demandante e para fins de sua concretização, teria recebido auxílio do R.I. da 6ª Zona, isso porque, essa Serventia recebeu para fins de registro e formação de novas matrículas o respectivo título da aludida Dação em Pagamento, prenotado no dia 10 de novembro de 2011, através do Talão 066476 (fl. 37). Nesse sentido, acusa o Oficial Registrador de ter ignorado o disposto nos arts. 12 da Lei 6.015/73 (LRP - Lei dos Registros Públicos) e art. 481 do Provimento nº 06/2010, da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal deste Estado, que tratam, respectivamente, do direito de preferência do apresentante do título, bem como no art. 188 da LRP, que estabelece a prioridade e a preferência dos direitos reais, a partir do número de ordem da prenotação, uma vez que aquele Registrador aceitou, prenotou e registrou o título de aquisição da ZANIAH EMPREENDIMENTOS no dia 07 de dezembro, quando ainda vigentes os efeitos da prenotação do título aquisitivo do Autor, agindo em detrimento do direito de preferência registral do BICBANCO. Após discorrer sobre a ilicitude das condutas, tanto da transmitente - INPLA INCORPORAÇÃO, que negociou a transmissão de imóveis já alienados anteriormente, quanto do Oficial Registrador, que ignorou a preferência e a prioridade do título já prenotado, o Autor postulou: O reconhecimento e a declaração de nulidade das matrículas nºs. 37.160, 37.161, 37.162, 37.163, 37.164, 37.165, 37.166 e 37.167, todas do CRI da 6ª. Zona desta Comarca, abertas em nome da Ré ZANIAH EMPREENDIMENTOS, sendo as de nºs. 037.160, 037.164, 037.167 e porque em duplicidade, e as demais por alcançarem os imóveis adquiridos pelo Autor, que os adquiriu em primeiro lugar e porque detinha o direito de preferência no registro, em razão de anterior prenotação de seu título aquisitivo da propriedade; a declaração de validade dos registros já efetuados em seu nome, oriundos da dação em pagamento, constantes das matrículas: 037.483, 037.484, 037.493, 037.494, 037.495, 037.496, 037.497, 037.498, 037.499, 037.500, 037.501, 037.502, 037.503, 037.50 4, 037.505, 037.506, 037.507, 037.508, 037.509, 037.510, 037.511, 037.512, 037.513, 037.514 e 037.515, do CRI da 6ª. Zona; a conclusão do registro da transferência para seu nome, dos imóveis constantes da Quadra 07, Quadra 13 (lotes 02, 03, 04, 05, 06 e 07), Quadra 14 (lote 22) e Quadra 15 (lotes 01 a 38), do Loteamento Bairro Novo, conforme adquiridos através da escritura de dação em pagamento, e ainda não registrados; a condenação dos vencidos no ônus da sucumbência. (..) A INPLA: Por sua vez ofereceu contestação de fls. 969/980, bem como a reconvenção de fls. 997/1033, argumentando preliminarmente, pela necessidade de extensão da indisponibilidade de imóveis para alcançar toda a propriedade objeto do litígio, e não apenas sobre os bens registrados em nome da ZANIAH, consequência do ato reconvencional que diz estar ajuizando com a defesa e no mérito, anota que não agiu para o caso com má-fé, a qual seria exclusiva da Instituição Financeira autora. Informa existir vício de consentimento na formação da Escritura de Dação em Pagamento, além de onerosidade excessiva, uma vez que, em relação ao consentimento, diz ter sido induzido a erro pelo fato de que a escritura não deveria constar todos os imóveis nela inseridos, e quanto à alegada onerosidade, pelo fato de ter sido vítima dos juros escorchantes e de indexador monetário ilegal, utilizados pelo BICBANCO, dentre outras irregularidades a serem debatidas na reconvenção, podendo desta forma, a improcedência do pedido e acolhimento da reconvenção interposta. Pela reconvenção de fls. 997/1033, instruída com os documentos de fls. 1039/1318, narra que suas tratativas com o reconvindo ocorreram em quatro períodos distintos, envoltos em atividade creditícia. O primeiro se deu por ocasião da gênese do projeto Bairro Novo, o segundo e o terceiro para a firmação de Cédulas de Crédito. Por último e quarto momento, para a venda dos imóveis a terceiros. Explica, a seguir, suas dificuldades financeiras, resultado da conduta de terceiros, o que a levou a celebrar as tais cédulas de crédito com onerosidade excessiva, porque nas mesmas era embutido o adimplemento de tarifas, com rebate entre 10 a 12%, para o caso de quitação antecipada. Além disso, a indexação monetária fazia-se com base nas transações financeiras previstas para o CDI, quando deveria ser o INPC o fator de correção. (..) Por força dessa narrativa, entende que pode revisar os contratos findos, porque as taxas dos encargos exigidas eram excessivas ou ilegais. Nesse contexto, tem direito à repetição do indébito, de forma simples, pelo que pagou a maior. Ademais, a dação em pagamento deveria ter como garantia apenas 30% dos imóveis nela constantes, existindo, assim, dolo acidental, que invalidaria o negócio, porque a maior porção dos bens nela previstos não faziam parte da transação. Esse fato, entende a reconvinte, ensejaria a condenação do Banco em perdas e danos, com o recálculo do valor devido e o retorno do resíduo para a reconvinte, sem prejuízo do dano emergente, resultado da atividade do reconvindo em exigir mais do que lhe era devido, e dos lucros cessantes, pelo que deixou de ganhar e, por fim, dano moral, em razão do prejuízo à sua honra objetiva, dada a mácula corrente sobre sua idoneidade. (..) Pugna, então, pela procedência da reconvenção para a revisão das Cédulas de Crédito, com a condenação do reconvindo a repetição do indébito, ao pagamento de lucros cessantes, danos morais, todos esses, ao final, compensados com algum crédito existente em favor do Banco e em face da mudança de débito e crédito, pede o retorno de todo o imóvel a sua titularidade, objeto da matrícula nº 011.792, do 6º Ofício de Registro de Imóveis. Como pedido alternativo, para o caso de impossibilidade de retorno do imóvel para seu nome, pede que o reconvindo seja condenado a indenizar a reconvinte, a título de compensação financeira, pelo valor de R$ 30.526.115,00 (trinta milhões, quinhentos e vinte e seis mil e cento e quinze reais), além da determinação de que aquele retire todos os gravames existentes sobre as cotas de um dos sócios da INPLA junto à JUCEC. (..) Do Processo nº. 0833601-31.2014.8.06.0001 Em apenso à ação declaratória relatada acima, têm-se os autos da ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido Declaratório de Nulidade e Preceito Cominatório, processo nº 0833601-31.2014.8.06.0001, ajuizada por ZANIAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em face de INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA., BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S.A. e BN INCORPORAÇÃO SPE LTDA., (..) Nessa demanda afirma a parte autora, em síntese, haver celebrado com a requerida, INPLA, no ano de 2007, parceria visando à prospecção de empreendimento imobiliário. Posteriormente, em maio de 2009 foi assinado contrato particular de promessa de compra e venda com condições suspensivas e outras avenças, para a aquisição do imóvel, objeto da matrícula nº 011.792, do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, no qual seria instalado o empreendimento Bairro Novo, com prazo de implantação de dez anos, realizando-se essa atividade por etapas. Diz ainda que, nada obstante haver aportado ao empreendimento considerável soma em dinheiro, realizando parte das construções, e, posteriormente, vendendo essas edificações para terceiros, encontra-se impossibilitada de dar prosseguimento às suas atividades, por ato dos requeridos, uma vez que em contrariedade ao negócio firmado e mesmo com o adimplemento de suas obrigações, a INPLA alienou, indevidamente, uma grande porção do mesmo imóvel para o Banco acionado. Sustenta que o réu BICBANCO sabia que o imóvel não pertencia à INPLA e, portanto, agiu com má-fé contratual para a transação, sendo prova desse fato a notificação levada a efeito pela própria Instituição em seu desfavor. Assim, os imóveis que já haviam sido alienados e transferidos para a ZANIAH foram irregularmente cedidos à Instituição de Crédito. Alargando esse ilícito, o Banco alienou, em 2013, para a BN INCORPORAÇÕES, parte dos aludidos imóveis, os quais mesmo pertencendo à ZANIAH, estavam registrados em nome do BICBANCO. Esse fato fez com que essa terceira empresa esteja, de forma indevida, retirando materiais do local. Destarte, a autora teria ficado impossibilitada de dar prosseguimento as suas atividades, por força de medida judicial deferida em prol do Banco, que conseguiu realizar o registro simultâneo de aquisição da propriedade, resultou em reclamação do fato junto ao Conselho Nacional de Justiça - CNJ. Em razão dessa ocorrência, pede seja judicialmente reconhecido que a dação em pagamento entabulado entre a INPLA e o Banco é nula, de modo a serem desconstituídos os registros gerados a partir da mesma. No mesmo diapasão, reclama que o negócio jurídico firmado entre a Casa de Crédito e a BN INCORPORAÇÕES deve ser invalidado, juntamente com os registros dele decorrentes e segue pedindo seja determinado à INPLA que se abstenha de realizar quaisquer negócios relativos ao imóvel, sob pena de pagamento de multa. No entanto, em não sendo possíveis essas medidas, requer seja convertida a obrigação em perdas e danos materiais, com o ressarcimento dos aportes financeiros até então realizados, no total de R$ 5.458.000,00 (cinco milhões, quatrocentos e cinquenta e oito mil reais), respondendo a INPLA e o Banco de forma solidária. (..) A INPLA INCORPORAÇÃO: Apresentou a contestação de fls. 1.449/1.460, bem como a reconvenção de fls.1.514/1.551. A defesa veio instruída com os documentos de fls. 1.462/1.513. Arguiu a nulidade da dação em pagamento, por entender que a mesma deverá ser aproveitada para fins de revisão. Assim, seria esta demanda totalmente improcedente, em face dos interesses da INPLA. Segue transcrevendo parte de sua defesa referente à ação declaratória, acima relatada, para dizer que não se houve com má-fé, dado que esta restou praticada pelo Banco, ao transferir maior quantidade de lotes do empreendimento do que deveria ser-lhe entregue. Assim, quanto à porção de imóveis que a INPLA queria, efetivamente, transferir para o Banco, era detentora de legitimidade para esse mister, até porque a ZANIAH incorreu em mora, ensejando os fatos objeto desse litígio, dado os atrasos no pagamento, o que resultou em sua mora em face do Banco. Sustenta, novamente, que a ZANIAH foi negligente na parceria e não cuidou de solucionar as pendências junto ao Banco. Reforça a tese de inadimplência contratual por parte da ZANIAH, o que veda a essa exigir observância ao pacto em execução nessa lide, até porque a mesma teria buscado se beneficiar, de forma indevida, para a celebração de aditivo ao pacto de compromisso de compra e venda. No fim, pede a improcedência do pedido. Na reconvenção, pede a correção de aditivo ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre a INPLA e a ZANIAH, por conter esse dolo acidental. Abre-se da peça trecho para se demonstrar a ocorrência de prejuízos à INPLA, por atividade da ZANIAH, os quais deverão ser compensados. Essas perdas e danos materializam-se na redução do número de unidades do empreendimento, fato que teria, de forma decisiva, impactado as estimativas financeiras da reconvinte. Explica, novamente, a atividade negligente da ZANIAH, para postular lhe sejam adimplidos danos emergentes, em razão de suas perdas, mais danos morais, por haver sido abalada, de forma objetiva, em sua idoneidade. Prossegue postulando seja intimada a ODEBRECHT para compor a lide, na qualidade de litisconsorte, uma vez que é empresa coligada à ZANIAH, estendendo-se, ainda, os efeitos da liminar para a indisponibilidade de todo o empreendimento. Por último, pede a procedência do pleito reconvencional e intimação da reconvinda para apresentar sua resposta. (..) PASSO A DECIDIR. Trata-se de julgamento conjunto de ações ordinárias e de reconvenções, envolvendo o BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S.A., a ZANIAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., a INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA., o CARTÓRIO DA 6ª ZONA DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE FORTALEZA e a BN INCORPORAÇÕES, que têm causa de pedir distintas. Em sendo assim, fixo, de logo, como causa de pedir próxima para a Ação Ordinária Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário c/c Antecipação da Tutela a não observância pelo Cartório do direito de preferência do autor da demanda e como causa remota a apresentação do título para registro em momento anterior ao protocolo realizado pela parte ex adversa, consequência foi a não observância às disposições do Código Civil e da Lei dos Registros Públicos, infra transcritas. A seu turno, a ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido Declaratório de Nulidade e Preceito Cominatório tem como causa remota a celebração de sinalagmáticos de parceira e promessa de compra e venda, firmados entre a INPLA e a ZANIAH, e, ainda, a tomada de crédito pela INPLA junto ao BICABANCO, e como causa próxima a crise corrente e a inadimplência contratual verificada pelas partes. Exposta a motivação de seu convencimento, o em. Juiz de primeiro grau julgou as demandas em conjunto, estando assim redigida a parte dispositiva da sentença (e-STJ, fls. 1.727/1.729): ANTE AO EXPOSTO, tudo mais que dos autos consta por sentença para que surta seus legais e jurídicos efeitos, JULGO totalmente PROCEDENTE a Ação Ordinária Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário c/c Antecipação da Tutela, Processo nº. 0144606-62.2012.8.06.0001, intentada pelo BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S.A., para, em consequência, confirmar a medida liminar concedida, e, por conseguinte, reconhecer como nulas ope legis, as seguintes matrículas do C. R. de Imóveis da 6ª Zona de Fortaleza, existentes em nome de ZANIAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA: 037.160, 037.161, 037.162, 037.163, 037.164, 37.165, 37.166 e 37.167, determinando de imediato o cancelamento das mesmas; declarar a validade, pleno juri, das seguintes matrículas da mesma serventia: 037.483, 037.484, 037.493, 037.494, 037.495, 037.496, 037.497, 037.498, 037.499, 037.500, 037.501, 037.502, 037.503, 037.504, 037.505, 037.506, 037.507, 037.508, 037.509, 037.510, 037.511, 037.512, 037.513, 037.514 e 037.515, as quais já se encontram titula das no C. R. I em nome do Banco Autor; determinar ao Oficial Registrador da 6ª Zona de R. de Imóveis de Fortaleza a conclusão e ultimação do registro da escritura pública de dação em pagamento, celebrada entre o Banco Promovente e a INPLA, oficializando em nome do Autor - BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S.A, a propriedade das Quadra 07, Quadra 13 (lotes 02, 03, 04, 05,06 e 07), Quadra 14 (lote 22) e Quadra 15 (lotes 01 a 38), do Loteamento Bairro Novo, conforme consta do título de aquisição, qual seja, a respectiva escritura pública de dação em pagamento lavrada no dia 07/11/2011 no 7º. Tabelionato de Notas e Protestos de Títulos desta Capital - Cartório João Machado, expedindo-se, desde logo, os mandados necessários para a ultimação dessa decisão. Condeno as promovidas ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado da parte vencedora, estes fixados em 12% (doze por cento), sobre o valor dado para a causa, corrigido. Na espécie, como a Sra. Lúcia Josino Liebman, então Oficiala Registradora à época dos fatos, aceitou o pedido de litisdenunciação, contestando a lide, proclamo o direito de regresso do atual Oficial Registrador da 6ª. Zona, a receber em face das mesmas os valores que despender para quitar a sucumbência que lhe está sendo imposta. NÃO CONHEÇO da reconvenção alusiva ao pedido de revisão de contratos firmados entre o BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A e a reconvinte INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA, objeto do Processo nº. 0144606-62.2012.8.06.0001, por absoluta ausência de identidade entre o objeto e a causa de pedir das pretensões deduzidas na inicial e as lançadas na reconvenção, no que concerne ao pleito de revisão de contratos firmados entre aquelas partes, traduzindo-se verdadeira impossibilidade jurídica de análise dessa postulação, o que faço com fundamento no art. 267, IV, e parágrafo 3º, do CPC. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, pertinente a pretendida nulidade do negócio jurídico objeto da escritura de dação em Pagamento firmada entre o reconvindo BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A e a INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA., por não estar comprovado o titulado dolo acidental, para, em consequência, condenar a reconvinte a pagar integralmente as custas dessa ação secundária, mais os honorários advocatícios do patrono do reconvindo, com fundamento no art. 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC, os quais arbitro em R$ 3.000,00 (três mil reais). JULGO totalmente IMPROCEDENTE o pleito da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Pedido Declaratório de Nulidade e Preceito Cominatório, Processo nº. 0833601-31.2014.8.06.0001, ofertada por ZANIAH EMPREENDIMENTOS, no que se refere à anulação do negócio jurídico constante da escritura de dação em Pagamento firmada entre o BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A e a INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA. JULGO, igualmente, IMPROCEDENTE o pedido de indenização formulado nessa ação em face do BANCO INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A, por entender que não existe nexo de causalidade, e, outrossim, por que está caracterizado no feito a culpa recíproca, de modo que a ZANIAH EMPREENDIMENTOS e a INPLA INCORPORAÇÃO E PLANEJAMENTO LTDA., devem, cada uma de per si, responder por seus prejuízos. JULGO, também, totalmente IMPROCEDENTE a ação em relação à BN INCORPORAÇOES, reconhecendo válidas as suas aquisições. Por derradeiro, condeno a promovente nas custas desse processo e ao pagamento de honorários de advogado da parte promovida, estes fixados em 12% (doze por cento), considerando o valor dado para a causa, atualizado. Por fim, JULGO IMPROCEDENTE a RECONVENÇÃO lançada nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Pedido Declaratório de Nulidade e Preceito Cominatório, Processo nº. 0833601-31.2014.8.06.0001, em razão do reconhecimento da culpa recíproca corrente no feito e pela não existência do dano moral, para condenar, ainda, a reconvinte nas despesas processuais e em honorários advocatícios da reconvenção, que fixo, com base no art. 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC, em R$ 3.000,00 (três mil reais). Contra a sentença, apelaram ZANIAH (e-STJ, fls. 1.760/1.785), o atual oficial registrador FRANCISCO DE SALES ALCÂNTARA PASSOS (e-STJ, fls. 1.854/1.883), a registradora titular ao tempo em que ocorreram os registros, LÚCIA JOSINO DA COSTA LIEBMANN (e-STJ, fls. 2.013/2.023), e INPLA (e-STJ, fls. 2.030/2.056). O TJCE não conheceu do recurso interposto por FRANCISCO, eis que intempestivo, negando provimento às demais apelações, conforme ementa acima transcrita. Os embargos de declaração opostos ao aresto foram rejeitados (e-STJ, fls. 2.724/2.728, 2.749/2.763, 2.844/2.863 e 2.906/2.920). Nas razões de seu especial (e-STJ, fls. 2.766/2.786), a recorrente ZANIAH afirma violações de dispositivos de lei federal, assim resumidas (e-STJ, fl. 2.771): (a) arts. 198, 205, caput , 214, caput e §§ 1º e 2º, 250, I, 252 e 259 da Lei n. 6.015/1973 e 1.245 do Código Civil: não se pode atribuir eficácia alguma à prenotação de 10 de novembro de 2011 em favor do BIC, pois deixou o banco de atender às respectivas exigências, de modo que as matrículas abertas em favor da ZANIAH em 7 de dezembro de 2011 são absolutamente regulares e não podiam ter sido objeto de sobreposição nem de invalidação, mormente sem a prévia oitiva da recorrente e sem a existência de sentença transitada em julgado. Nesse sentido, aliás, é o irretocável parecer de MARCELO TERRA, trazido aos autos com a apelação da ZANIAH; (b) arts. 371, 489, II, e 1.022, II, do Código de Processo Civil de 2015 e 131, 458, II, e 535, II, do Código de Processo Civil de 1973: não há na R. sentença nem nos subsequentes VV. acórdãos motivação suficiente para a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais. E a recusa do E. Tribunal a quo a aprofundar os debates em sede de embargos de declaração, singelamente rejeitados, também ofende o dever de motivar; (c) arts. 85, §§ 2º, 6º e 8º, do Código de Processo Civil de 2015 e 20, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil de 1973: a fixação dos honorários advocatícios se deu de forma absolutamente incoerente e desproporcional, sem qualquer explicação para o vultoso valor estabelecido em favor dos patronos do BIC, mormente quando se tem em consideração o volume de trabalho realizado e o diminuto valor fixado para a improcedência das reconvenções. Contrarrazões de CHINA CONSTRUCTION BANK BRASIL BANCO MÚLTIPLO S. A. às fls. 3.049/3.092 (e-STJ). Juízo positivo de admissibilidade na origem (e-STJ, fls. 3.119/3.123). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS. MÚLTIPLOS PROTOCOLOS. POSSIBILIDADE. PRENOTAÇÃO. EFEITOS. REGISTRO PRECOCE. IRREGULARIDADE SANÁVEL. CONVALIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRIORIDADE. PEDIDOS CONEXOS. SOLUÇÃO PREJUDICADA. RETORNO DOS AUTOS. NOVO JULGAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Observados os termos do art. 182 da Lei de Registros Públicos, apresentado o título para registro, ele tomará, no protocolo, "o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação", seguindo-se a prenotação. 1.1. A lei de regência não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro. Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia ressalvando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo (LRP, arts. 190 e 191). 1.2. Logo, nenhuma irregularidade decorre, no caso concreto, do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, do requerimento apresentado pela interessada enquanto vigente a prenotação que favorecia terceiro, ulteriomente ineficaz pelo decurso do prazo previsto no art. 205 da LRP. 2. Enquanto vigente os efeitos de prenotação precedente, não pode o oficial levar a registro o título que constitua direito real contraditório sobre o mesmo imóvel, protocolado anteriormente. 2.1. O registro precoce, feito irregularmente em razão da inobservância de prenotação anterior, poderá ser convalidado se ocorrer a hipótese prevista no art. 205 da LRP, qual seja a caducidade da anotação provisória por omissão do interessado em atender às exigências legais. 3. Apresentados dois títulos a registro, a lei de regência confere primazia àquele protocolado sob número de ordem mais baixo, consagrando o princípio da prioridade (LRP, art. 186), em seu conhecido axioma: "prior in tempore, potior in jure". 4. A conclusão prejudica a solução conferida aos demais pedidos e às demandas correlatas, cujo reexame pressupõe incursão sobre elementos fático-probatórios dos autos, razão pela qual se faz necessário o retorno dos autos às instâncias ordinárias para novo julgamento, com a delimitação das consequências decorrentes da nova compreensão jurídica dos fatos, inclusive no campo indenizatório, se for o caso. Além disso, o reconhecimento de que é válida a propriedade transmitida em favor da aqui recorrente pode, eventualmente, ter repercussão no direito e interesse de terceiros, circunstância que exigirá a ampliação do corpo subjetivo da lide. 5. Recurso especial parcialmente provido para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento.