STJ AgInt no AREsp 3076627 / MT

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA. LEI N. 9.514/1997. RELAÇÃO DE CONSUMO. ÓBICES DAS SÚMULAS 5, 7, 83 E 211/STJ. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial manejado, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, relativa a promessa de compra e venda de imóvel. 2. Fato relevante. Acórdão do Tribunal de Justiça estadual reconheceu relação de consumo, inadimplemento contratual da promitente vendedora pela não entrega do imóvel, culpa exclusiva da fornecedora, determinando a devolução integral dos valores pagos, aplicação do Código de Defesa do Consumidor e indenização por dano moral. 3. Fundamentos do agravo interno. A agravante sustenta que a controvérsia seria exclusivamente de direito, limitada à incidência dos arts. 22, § 1º, 25, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, sem necessidade de reexame de provas ou cláusulas contratuais, afasta a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, impugna a aplicação da Súmula 83/STJ, afirma dissídio jurisprudencial quanto à eficácia inter partes de contrato de alienação fiduciária não registrado e à irrelevância da integração ao SFI, e alega prequestionamento dos arts. 389, 394 e 402 do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se devem ser afastados os óbices processuais ao conhecimento do recurso especial - notadamente os decorrentes das Súmulas 5 e 7/STJ - sob o argumento de que a insurgência versa apenas sobre questão de direito atinente à incidência da Lei n. 9.514/1997 (arts. 22, § 1º, 25, 26 e 27), sem necessidade de revolvimento do acervo fático-probatório ou reinterpretação contratual, para enquadrar o contrato como negócio submetido ao regime da alienação fiduciária imobiliária em detrimento da solução fundada no Código de Defesa do Consumidor. 5. A questão em discussão consiste, ainda, em saber se o acórdão recorrido divergiu da orientação do STJ acerca: (i) da eficácia inter partes de contrato de alienação fiduciária não registrado e da irrelevância da integração ao Sistema de Financiamento Imobiliário para sua validade, de modo a afastar a aplicação da Súmula 83/STJ; e (ii) da necessidade de prévio e efetivo prequestionamento dos arts. 389, 394 e 402 do Código Civil, bem como da interposição de recurso especial com alegação de violação do art. 1.022 do CPC, para afastar o óbice da Súmula 211/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Conclui-se que o acórdão recorrido fixou premissas fáticas específicas - relação de consumo, assinatura do contrato apenas pela incorporadora, ausência de prova da entrega do lote, inexistência de tentativa efetiva de imissão de posse e culpa exclusiva da fornecedora pelo inadimplemento - de modo que a pretensão de submeter a rescisão ao regime da Lei n. 9.514/1997 demandaria reexame do conjunto fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que atrai a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Reconhece-se que o Tribunal de origem não afastou a Lei n. 9.514/1997 apenas pela ausência de registro ou pela não integração ao Sistema de Financiamento Imobiliário, mas pela conjugação de elementos concretos que revelam inadimplemento da vendedora em relação de consumo e ausência de entrega do imóvel, de modo que a tese recursal, a despeito de formulada como questão exclusivamente jurídica, pressupõe alteração do quadro fático delineado na origem. 8. Verifica-se que a decisão agravada está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ, segundo a qual, nas hipóteses em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda decorre de culpa exclusiva do promitente-vendedor, aplica-se a Súmula 543/STJ, impondo a restituição integral das parcelas pagas e afastando a utilização do procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 em favor do vendedor inadimplente, o que justifica a incidência da Súmula 83/STJ. 9. Assenta-se que, à luz do Tema 1.095 dos recursos repetitivos, a prevalência da Lei n. 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, pressupõe cumulativamente o registro do contrato no cartório de imóveis e o inadimplemento do devedor fiduciante, circunstâncias não verificadas no caso concreto, em que o inadimplemento foi atribuído à fornecedora. 10. Constata-se que, embora o acórdão recorrido tenha tratado genericamente de inadimplemento e responsabilidade civil, não houve manifestação específica sobre as teses jurídicas relacionadas aos arts. 389, 394 e 402 do Código Civil, ausente, ademais, alegação de violação do art. 1.022 do CPC no recurso especial, de modo que incide a Súmula 211/STJ pela falta de prequestionamento efetivo. IV. Dispositivo Agravo interno improvido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/05/2026 a 01/06/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.