STJ REsp 2061321

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO URBANO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS. ESTIPULAÇÃO EM CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. ANUÊNCIA CARACTERIZADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsps n. 1.280.871/SP e n. 1.439.163/SP, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe 22/5/2015 - Tema 882/STJ). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte, "às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento" (REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022). 4. No caso, o Tribunal de origem, embora reconhecendo estipulação em contrato-padrão arquivado no registro imobiliário acerca das despesas de rateio do loteamento por parte dos adquirentes, entendeu pela inviabilidade da cobrança dos valores em questão. 5. Assim, diferentemente do que decidido pelo Tribunal estadual, subsiste a exigência da obrigação pretendida pela associação agravada, notadamente porque, ante a estipulação do encargo em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento, houve demonstração da anuência expressa da parte agravante em arcar com as cobranças em questão. 6. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por FÁTIMA ESMERALDA LIZ GHELLER ALVES e JOCEMIR GHELLER ALVES contra decisão monocrática desta relatoria assim ementada (e-STJ, fls. 747-754): RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO URBANO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS. ESTIPULAÇÃO EM CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. ANUÊNCIA CARACTERIZADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. Em suas razões (e-STJ, fls. 758-766 ), os insurgentes, em síntese, defendem que a parte agravada busca o recebimento de dívidas relativas à relação condominial, quando se trata apenas de um loteamento; e que é impossível a cobrança de qualquer taxa ou encargo dos proprietários que não aderiram expressamente à associação, como na hipótese dos autos. Discorrem, ainda, sobre a regularidade da formação do loteamento. Buscam, assim, a reconsideração da decisão agravada. Impugnação às fls. 771-783 (e-STJ). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO URBANO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS. ESTIPULAÇÃO EM CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. ANUÊNCIA CARACTERIZADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsps n. 1.280.871/SP e n. 1.439.163/SP, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe 22/5/2015 - Tema 882/STJ). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte, "às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento" (REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022). 4. No caso, o Tribunal de origem, embora reconhecendo estipulação em contrato-padrão arquivado no registro imobiliário acerca das despesas de rateio do loteamento por parte dos adquirentes, entendeu pela inviabilidade da cobrança dos valores em questão. 5. Assim, diferentemente do que decidido pelo Tribunal estadual, subsiste a exigência da obrigação pretendida pela associação agravada, notadamente porque, ante a estipulação do encargo em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento, houve demonstração da anuência expressa da parte agravante em arcar com as cobranças em questão. 6. Agravo interno desprovido.