STJ AREsp 2450135

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DECORRÊNCIA DE ATITUDE DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO TEMA N. 1.095/STJ. ENTENDIMENTO PELA RESILIÇÃO DA AVENÇA, AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CEF OU COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se nota a viabilidade de suspensão do processo, tendo em vista já ter ocorrido o julgamento do Tema 1.095/STJ, que, inclusive nem abarca a questão proposta nestes autos. Na ocasião, firmou-se que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A aplicação do teor da Súmula 543/STJ e fixação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos estão em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, ensejando a atração da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e PARQUE PIAZZA VERONA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. contra a decisão desta relatoria de fls. 593-599 (e-STJ), que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. O recurso especial foi fundado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se insurgiram ao acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo assim ementado (e-STJ, fl. 473): RECURSO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DECOMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. MATÉRIA PRELIMINAR. Legitimidade "ad causam". Reconhecimento. Demanda fundada em compromisso de compra e venda firmado pelos autores com a correquerida. Parque Piazza Verona Incorporações SPE. MRV, outrossim, que integral grupo econômico da contratante, compõe cadeia de fornecimento e responde solidariamente perante os consumidores. Competência da Justiça Estadual para apreciar a demanda, ademais, bem reconhecida. Matéria preliminar repelida. RECURSO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS MÉRITO. Autores, compromissários compradores, que deu causa à rescisão contratual. Pedido de rescisão do termo, com restituição de valores pagos. Admissibilidade. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 80.078/90). Devolução do valor pago, em parcela única, com retenção de 25% (vinte por cento) pela vendedora. Admissibilidade. Valor adequado e dentro do princípio da proporcionalidade, suficiente para cobrir as despesas pagas pela requerida, que deve ser mantido a fim de se evitar a denominada "reformatio in pejus". Ação parcialmente procedente. Sentença mantida. Recurso de apelação da requerida não provido, majorada a verba honorária sucumbencial, atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 504-508 e 554-559). No recurso especial, as recorrentes apontaram, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997; e 114 do CPC. Esclareceram que se opuseram ao acórdão por firmar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e determinar de devolução dos valores pagos, mas admitida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante quitado. Defenderam a suspensão do processo, haja vista a determinação exarada no Tema 1.095/STJ. Afirmaram não ser cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ou do teor da Súmula 543/STJ. Frisaram que deve incidir ao caso o regramento específico previsto na lei de alienação fiduciária em garantia para reger a rescisão contratual, e não o CDC. Ponderaram que o bem imóvel é a garantia do financiamento (razão pela qual se institui o gravame de alienação fiduciária); portanto, ao ser considerada a competência da Justiça estadual, reconhecendo a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal (CEF) e, na sequência, a inexistência de litisconsórcio passivo necessário, admite-se a possibilidade de que o agente financeiro seja severamente afetado no tocante à garantia que possui para executar o contrato de financiamento (o que deve ser evitado). Nesse cenário, arguiram ser imprescindível que a lide prossiga tendo lado a lado a instituição financeira e a construtora alienante, bem como reconhecendo a legitimidade passiva da CEF e, por conseguinte, a existência de litisconsórcio passivo necessário. Requereram o provimento do recurso especial (e-STJ, fls. 511-535). Inadmitido o recurso especial, foi protocolado agravo em recurso especial, o qual foi julgado monocraticamente por esta relatoria, negando-se a pretensão (e-STJ, fls. 583-599). Questionando essa decisão, interpõem a insurgentes agravo interno. Reforçam as teses do recurso especial acima sumariadas. Mencionam que é, de fato, hipótese de incidência do Tema n. 1.095/STJ. Enfatizam que sua pretensão não esbarra nos enunciados sumulares n. 5 e 7/STJ, uma vez que não buscam a reapreciação do acervo de fatos, provas ou do teor de dispositivos contratuais, pois perseguem unicamente sua devida qualificação jurídica e o reconhecimento da ofensa aos dispositivos supracitados. Frisam que o julgado de origem não está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, portanto não cabe o óbice sumular n. 83/STJ. Pugnam pelo provimento do agravo interno (e-STJ, fls. 603-610). Contraminuta não apresentada (e-STJ, fls. 614-615). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DECORRÊNCIA DE ATITUDE DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO TEMA N. 1.095/STJ. ENTENDIMENTO PELA RESILIÇÃO DA AVENÇA, AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CEF OU COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se nota a viabilidade de suspensão do processo, tendo em vista já ter ocorrido o julgamento do Tema 1.095/STJ, que, inclusive nem abarca a questão proposta nestes autos. Na ocasião, firmou-se que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A aplicação do teor da Súmula 543/STJ e fixação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos estão em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, ensejando a atração da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido.