STJ REsp 1483515

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DEMORA NA LIBERAÇÃO DO HABITE-SE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PRECLUSÃO. QUITAÇÃO DO CONTRATO PRELIMINAR NÃO AFASTA INTERESSE DE AGIR. SÚMULA 286/STJ. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS EM VALOR IRRISÓRIO. MAJORAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, eventual dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do "habite-se" constitui fortuito interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega do imóvel. 2. No tocante à inversão da cláusula penal, como não houve interposição de agravo interno - recurso próprio para impugnar a decisão de admissibilidade no ponto em que negou seguimento ao especial por estar o acórdão recorrido em conformidade com a tese estabelecida pelo STJ em recurso repetitivo - a questão foi atingida pela preclusão (CPC, art. 1.030, § 2º). 3. A quitação do contrato não acarreta a falta de interesse de agir do promissário comprador para a propositura de ação de revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, conforme dispõe a Súmula 286 do STJ. 4. A jurisprudência desta Corte admite, de forma excepcional, a majoração de honorários de sucumbência fixados com base no art. 20, § 4º, do CPC/1973, quando verificada a natureza irrisória da importância, como ocorreu no caso, em que o montante arbitrado é inferior a 0,08% do valor da causa. 5. Agravo interno a que se dá parcial provimento apenas para majorar os honorários de sucumbência para 1% do valor da causa. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por DIRECIONAL ENGENHARIA S/A contra a decisão de fls. 2.268/2.284, que negou provimento a seu recurso especial, por meio do qual buscava reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios de seguinte ementa: DIREITO PROCESSUAL. CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL DE APART-HOTEL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. CONEXÃO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. SENTENÇA CITRA PETITA. INEXISTÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. PARCELA DE "CHAVES". AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO À ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULAS RELATIVAS A GARANTIA DOS EQUIPAMENTOS INSTALADOS, DEFEITOS IDENTIFICADOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES, ALTERAÇÃO DE ENCARGOS FINANCEIROS E CORREÇÃO MONETÁRIA EM VIRTUDE DE DECISÃO JUDICIAL. HIPÓTESES NÃO CONCRETIZADAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. INCIDÊNCIA DE IGP-M E JUROS DE 12% AO ANO A PARTIR DA ENTREGA DA UNIDADE. LEGALIDADE. SUSPENSÃO DA PARCELA "ÚNICA" E DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO DE TOLERÂNCIA PELO ATRASO. AUSÊNCIA DE CONTRAPARTIDA DA INCORPORADORA PELO DESCUMPRIMENTO. REVISÃO PARA INCIDIR CLÁUSULA PENAL. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDEFINIDO EM FACE DE EVENTOS PREVISÍVEIS E ORDINÁRIOS. NULIDADE. NATUREZA DO EMPREENDIMENTO. INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M NO CASO DE DEMORA PARA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. LEGALIDADE. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ELEIÇÃO E CONTRATAÇÃO DE ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO PELA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. DESCABIMENTO. 1. A inobservância de regras de conexão pode acarretar nulidade relativa, a qual depende da prova do prejuízo para, ser reconhecida. 2. Nos termos do enunciado sumular nº 235 do Superior Tribunal de Justiça, a conexão não determina a reunião dos processos se um deles já foi julgado. 3. Não se revela citra petita a sentença que, embora adotando fundamentos diversos dos aventados pelas partes, analisa os pedidos e a causa de pedir. 4. Desnecessário o exame de pedido de inversão do ônus da prova quando a causa comporta o julgamento antecipado, mormente no caso de essa providência ter sido expressamente requerida pelo polo ativo na oportunidade para especificar provas. 5. A exigência de parcela denominada "única", de valor substancialmente superior ao das parcelas mensais e semestrais e ao da prestação do financiamento, na data prevista para a conclusão da obra, não tem o condão de atrelar o pagamento à efetiva entrega das unidades, máxime quando expressamente prevista no contrato essa desvinculação. 6. Não há interesse processual em se revisar cláusulas que não produziram consequências no plano fático e, pelo lapso temporal, não mais poderão produzi-Ias. 7. O prazo de tolerância por atraso se destina a sanear o adiamento da entrega da obra decorrente de eventos previsíveis, cotidianos e inerentes à grandeza e duração do empreendimento. A ausência de estipulação de cláusula penal para a incorporadora em face do descumprimento e a contrapartida de exigência aos consumidores de parcela substancial do pagamento na data prevista para a entrega do empreendimento revela desequilíbrio e desproporcionalidade entre as partes contratantes, devendo ser revisada a cláusula correspondente. Na falta de previsão, a imposição de cláusula penal deve seguir as mesmas balizas adotadas para a mora dos promitentes compradores. 8. É abusiva a estipulação de prazo indeterminado para a prorrogação do término da obra, mormente quando a previsão elenca fatos que já devem estar abarcados pelo prazo de tolerância, devendo ser reconhecida a nulidade da cláusula que assim estabelece. 9. Não há falar-se em publicidade enganosa e indução dos consumidores a erro no momento da celebração da compra e venda, relativamente à natureza do empreendimento, quando o material publicitário fazia referência a se tratar de apart-hotel e o contrato de promessa de compra e venda assim previa expressamente. 10. Sendo o financiamento imobiliário uma faculdade do promitente comprador, que após a conclusão da obra pode optar por quitar o saldo com recursos próprios, celebrar mútuo com instituições financeiras ou permanecer pagando as prestações previamente contratadas, eventual demora na liberação do crédito não pode ser imputada à incorporadora, especialmente porque sua obtenção depende de atuação própria do promitente comprador. Reputa-se legal, portanto, a incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M no interregno entre a conclusão da obra e a obtenção do financiamento imobiliário com instituição financeira. 11. Nos termos do artigo 333, I, do Código de Processo Civil, os autores deveriam ter provado a cobrança de taxas condominiais antes da entrega das chaves. 12. A ausência de demonstração de prejuízo em relação à eleição e contratação de administradora de condomínio pela incorporadora e a inobservância da regularidade formal quanto à argumentação relativa ao indigitado error in judicando impedem a revisão da cláusula correspondente. 13. Considerando-se que os encargos cobrados são lícitos e que o atraso na conclusão da obra, não tem o condão de ferir direitos da personalidade, não há falar-se em compensação por danos morais. 14. Descabe majorar-se honorários advocatícios quando os parâmetros ditados pelo parágrafo 3º do artigo 20 do Código de Processo Civil foram valorados de forma proporcional, razoável e condizente com a realidade dos autos. 15. Apelações conhecidas, rejeitadas as preliminares, e, no mérito, improvida a da ré e provida em parte a dos autores. Alega a parte agravante que a decisão agravada merece reforma, por não serem aplicáveis ao caso os óbices nela indicados. Sustenta que os honorários advocatícios foram arbitrados em quantia irrisória, correspondente a menos de 0,1% (um décimo por cento) do valor da causa, o que autoriza a sua majoração na via especial, sem reexame de fatos e provas, conforme a jurisprudência desta Corte. Defende, ainda, que não estaria configurado, no caso, o interesse de agir da parte autora, e que não seria aplicável, aqui, a Súmula 286 do Superior Tribunal de Justiça, pois teria ocorrido, na espécie, verdadeira novação no campo da livre vontade entre as partes, que celebraram contrato posterior sem nenhuma ressalva quanto ao anterior. Indica, também, ter havido prequestionamento implícito da matéria relativa ao art. 422 do Código Civil pelo TJDFT, na oportunidade em que afastou a pretensão torpe dos autores. Assevera que não estaria preclusa a questão concernente à inversão da cláusula penal, uma vez que a admissão do recurso especial por qualquer fundamento habilitaria o exame de todas as matérias nele trazidas. Afirma, ainda, que, como o recurso especial não discute a premissa fática adotada na origem quanto à natureza de "apart-hotel" da unidade imobiliária relativa aos contratos impugnados, a apreciação das teses suscitadas não passaria pela análise de direito local, devendo ser afastada, no caso, a aplicação da Súmula 280 do Supremo Tribunal Federal. Acrescenta, também, que, como combateu toda a motivação do acórdão recorrido, não há espaço para o óbice da Súmula 283 do STF. Aduz, por fim, que a matéria relativa à ocorrência de caso fortuito ou força maior não demanda o reexame dos contratos e dos elementos fáticos dos autos, uma vez que todas as premissas necessárias para a sua análise podem ser extraídas do acórdão recorrido. Impugnação às fls. 2.307/2.324. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DEMORA NA LIBERAÇÃO DO HABITE-SE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PRECLUSÃO. QUITAÇÃO DO CONTRATO PRELIMINAR NÃO AFASTA INTERESSE DE AGIR. SÚMULA 286/STJ. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS EM VALOR IRRISÓRIO. MAJORAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, eventual dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do "habite-se" constitui fortuito interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega do imóvel. 2. No tocante à inversão da cláusula penal, como não houve interposição de agravo interno - recurso próprio para impugnar a decisão de admissibilidade no ponto em que negou seguimento ao especial por estar o acórdão recorrido em conformidade com a tese estabelecida pelo STJ em recurso repetitivo - a questão foi atingida pela preclusão (CPC, art. 1.030, § 2º). 3. A quitação do contrato não acarreta a falta de interesse de agir do promissário comprador para a propositura de ação de revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, conforme dispõe a Súmula 286 do STJ. 4. A jurisprudência desta Corte admite, de forma excepcional, a majoração de honorários de sucumbência fixados com base no art. 20, § 4º, do CPC/1973, quando verificada a natureza irrisória da importância, como ocorreu no caso, em que o montante arbitrado é inferior a 0,08% do valor da causa. 5. Agravo interno a que se dá parcial provimento apenas para majorar os honorários de sucumbência para 1% do valor da causa.