STJ AREsp 2657464

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DISTRATO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO. PARÂMETROS. 10 A 20%. CASO CONCRETO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. A modificação do julgado, nos moldes pretendidos pelo agravante, não depende de simples análise do critério de revaloração jurídica dos fatos, mas do reexame dos elementos de convicção postos no processo e das cláusulas contratuais, providência incompatível com a via eleita do recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. O recurso especial interposto contra acórdão que decidiu em consonância com a jurisprudência desta Corte esbarra no óbice da Súmula n. 83/STJ. 3. Fica prejudicado o exame da divergência jurisprudencial quando a tese já foi afastada na análise do recurso especial pela alínea "a" em razão da incidência do óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por CEARA LOTEAMENTOS LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial em razão do óbice das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ (fls. 345-351). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ assim ementado (fls. 224-226): DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE DISTRATO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/ PEDIDO DE REEMBOLSO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR NÃO ACOLHIDA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. EM PARCELA ÚNICA. ABUSIVIDADE DA RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1300418/SC. RETENÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE. PARTE AUTORA QUE SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS DA PROVA NO TOCANTE A COMPROVAR OS VALORES EFETIVAMENTE ADIMPLIDOS. RECURSOS CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Da admissibilidade recursal. De início, considerando o exposto nas petições de fls. 178/180; 191/192, tem-se que a matéria referente a tais manifestações trata acerca da legitimidade das partes, sendo questão de ordem pública. Por isso, ainda que não tenha sido alegada em sede de recurso de apelação, deve ser observada, de ofício, pelo Estado-Juiz, e é possível de ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, estando imune à preclusão. 2. Analisando o contrato de compra e venda anexado aos autos (fls. 15 a 30), verifica-se que a empresa CEARÁ EMPREENDIMENTOS LTDA, anteriormente denominada URBANIA NOVO PACAJUS LOTEAMENTOS S. A., é a legitima proprietária do empreendimento imobiliário, possuidora do terreno e idealizadora do projeto, segundo o ponto 1.1. Portanto, a empresa é responsável por fornecer o imóvel comercializado e assumir todas as obrigações decorrentes da celebração de contratos jurídicos. 3. In casu, considerando que a parte ré Paula Andréa Cavalcante da Frota se trata de mera preposta, funcionária contratada da CEARÁ EMPREENDIMENTOS LTDA, e, levando em conta que a empresa apelante é pessoa jurídica com personalidade própria, entendo que a Sra. Paula Andréa Cavalcante da Frota não têm responsabilidade obrigatória decorrente da celebração do contrato de compra e venda e não deve ser ré no presente processo. Desse modo, a ilegitimidade passiva quanto à ré Paula Andréa Cavalcante da Frota é medida que se impõe, devendo essa ser excluída do polo passivo da presente lide. Considerando o exposto, diante da inexistência da nulidade alegada pela parte ré às fls. 191/192, passo a analisar o mérito. 4. Do mérito. Cinge-se a controvérsia recursal em analisar eventual desacerto da sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos da Ação Ordinária de Distrato de Contratual c/c Declaração de Nulidade de Cláusula Contratual c/ Pedido de Reembolso que julgou parcialmente procedente o pleito autoral, ordenando a restituição do valor pago pela promovente, com retenção de 20% (vinte por cento) em favor da promovida. 5. Analisando detidamente os autos, observa-se que a parte autora aderiu a instrumento particular de promessa de compra e venda do apartamento loteamento bairro planejado Novo Pacajus, referente à unidade de um lote 10 da quadra 12 na cidade de Pacajus/CE no valor R$ 30.999,66 (trinta mil, novecentos e noventa e nove reais e sessenta e seis centavos), do valor total contratado conseguiu adimplir a quantia de R$ 20.215,18 (vinte mil duzentos e quinze reais e dezoito centavos), referente ao valor da entrada (R$ 3.720,00) mais parcelas pagas (R$ 16,495,18). Entretanto, em razão de problemas financeiros não conseguiu mais arcar com o contrato firmado. Portanto, constata-se que a rescisão contratual se deu por culpa e vontade do promitente comprador. 6. A jurisprudência pacífica tem entendido ser possível a retenção de parte do valor pago como forma de indenização pelos prejuízos suportados pela promitente vendedora, como despesas com a administração, divulgação, comercialização, corretagem, taxas e impostos que venham a incidir sobre o imóvel, sendo nula a cláusula que prevê a perda parcial ou total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC, o que impossibilita a retenção das arras almejada pela apelante. 7. A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 8. Em relação à forma de pagamento da restituição, o Superior Tribunal de Justiça já firmou tese no sentido de ser "abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. 9. Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplennento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes" 10. Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ e nesta 3" Câmara de Direito Privado do TJCE, não merece reforma a sentença ao determinar a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago pelo promitente comprador. 11. No mais, quanto a alegação de que a Recorrida não efetuou os pagamentos nos moldes informados, uma vez que, no informe de pagamento (fls. 68) consta que a apelada pagou somente a quantia de R$ 16.211,22 (dezesseis mil, duzentos e onze reais e vinte e dois centavos), e na petição inicial a autora informou que teria adimplido a quantia de R$ 20.215,18 (vinte mil, duzentos e quinze reais e dezoito centavos), tem-se que tal argumento não merece acolhida. 12. Conforme verifica-se do recibo de fls. 31, a requerente, ora apelada, realizou o pagamento de 4 (quatro) parcelas no valor de R$ 930,00 (novecentos e trinta reais), perfazendo o valor de R$ 3.720,00 (três mil, setecentos e vinte reais), referente ao valor de entrada. Somando tal quantia com o valor das parcelas que totalizaram R$ 16.211,22 (dezesseis mil, duzentos e onze reais e vinte e dois centavos), tem-se que a autora, efetivamente, adimpliu a quantia de R$ 20.215,18 (vinte mil, duzentos e quinze reais e dezoito centavos), conforme aduzido em sede de inicial. 13. Diante disso, entendo que a parte autora desincumbiu- se do seu ônus da prova (Art. 373, inciso I, do CPC), razão pela qual o valor de retenção de 20% (vinte por cento) deve ser calculado sobre o montante de R$ 20.215,18 (vinte mil, duzentos e quinze reais e dezoito centavos). 14. Assim, estando a sentença em conformidade à jurisprudência do STJ, deve ser integralmente mantida. 15. Recurso de apelação conhecido e não provido Nas razões do agravo interno, alega a agravante que inaplicável o teor das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ ao caso, tendo em vista que existe divergência jurisprudencial sobre o percentual de retenção em contratos rescindidos pelo comprador, pois o esta Corte admite retenção de 25% salvo justificativas específicas para redução, o que afastaria a aplicação da Súmula n. 83/STJ. Aduz, ainda, que o recurso não exige reexame de provas ou cláusulas contratuais, mas sim a correta aplicação dos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, que asseguram a autonomia privada e a boa-fé objetiva. Sustenta, outrossim, que a decisão agravada desrespeitou a força obrigatória do contrato ao alterar a cláusula penal, gerando desequilíbrio contratual. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contrarrazões às fls. 372-384. É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DISTRATO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO. PARÂMETROS. 10 A 20%. CASO CONCRETO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. A modificação do julgado, nos moldes pretendidos pelo agravante, não depende de simples análise do critério de revaloração jurídica dos fatos, mas do reexame dos elementos de convicção postos no processo e das cláusulas contratuais, providência incompatível com a via eleita do recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. O recurso especial interposto contra acórdão que decidiu em consonância com a jurisprudência desta Corte esbarra no óbice da Súmula n. 83/STJ. 3. Fica prejudicado o exame da divergência jurisprudencial quando a tese já foi afastada na análise do recurso especial pela alínea "a" em razão da incidência do óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido.