STJ AREsp 3177538

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 283 do STF, 7 e 5 do STJ. 2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito com danos morais e tutela de urgência, envolvendo suspensão de juros de obra, abstenção de negativação, congelamento do saldo devedor, ilegalidade da taxa de assessoria, restituição e indenização por danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a ilegalidade dos juros de evolução de obra e da taxa de assessoria, determinou a restituição simples e condenou em danos morais. 4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para reconhecer a licitude da taxa de assessoria, manteve o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido violou o art. 48, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 ao desconsiderar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) saber se houve afronta ao art. 927, III, do CPC, por suposta contrariedade ao Tema n. 996 do STJ; e (iii) saber se se configura dissídio jurisprudencial quanto à validade da cláusula de tolerância de 180 dias. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A validade da cláusula de tolerância de 180 dias depende de previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de atendimento às exigências dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando, ainda, prejudicado pela incidência do referido óbice. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a validade da cláusula de tolerância de 180 dias exige previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de atendimento às exigências dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando, ainda, prejudicado pela incidência do referido óbice". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; Lei n. 4.591/1964, arts. 43-A e 48, § 2º; CDC, art. 47; CC, art. 206, § 3º, IV; CPC, arts. 85, § 11, § 2º, 927, III e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1.827.725/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022; STJ, REsp n. 2.037.324/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026; STJ, AgInt no REsp n. 1.869.783/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.698.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/9/2018; STJ, REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017; STJ, AREsp n. 2.950.824/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S. A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 283 do STF, da Súmula n. 7 do STJ e da Súmula n. 5 do STJ. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Alagoas em apelação cível nos autos de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO COM DANOS MORAIS COM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. O julgado foi assim ementado (fls. 806-807): DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE TAXA DE ASSESSORIA. TAXA DE DESPACHANTE. LICITUDE COMPROVADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA POR PREVALÊNCIA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que declarou a ilegalidade da cobrança de taxa de assessoria e dos juros de evolução de obra, condenando à restituição simples dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. A insurgência recursal limitou-se à legalidade da taxa de assessoria e à aplicação da cláusula de tolerância para fins de cômputo do atraso na entrega. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: a) definir se a cobrança da denominada "taxa de assessoria" é lícita ou abusiva; b) estabelecer se a cláusula contratual de tolerância de 180 dias é aplicável para fins de aferição do prazo de entrega do imóvel, à luz do contrato de financiamento celebrado entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A taxa de assessoria questionada nos autos refere-se a serviços de despachante junto a órgãos públicos, como cartórios e prefeituras, e não aos serviços de assessoria técnica imobiliária (SATI) considerados abusivos no Tema 938 do STJ, sendo válida sua cobrança quando contratada e não demonstrado vício na prestação. 4. A cláusula contratual invocada para justificar a tolerância de 180 dias é inaplicável ao caso concreto, pois o contrato de compra e venda remete expressamente ao contrato de financiamento como definidor do prazo de conclusão da obra, que, por sua vez, fixou prazo de 24 meses sem qualquer previsão de tolerância. 5. Em observância ao princípio do in dubio pro consumidor, previsto no art. 47 do CDC, deve prevalecer a data contratual mais benéfica ao adquirente, resultando na confirmação do atraso na entrega do imóvel e da indenização por danos morais fixada na sentença. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso parcialmente provido. ____ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 206, § 3º, IV; CDC, art. 47. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, AgInt no AREsp 1.827.725/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 15/8/2022, DJe 17/8/2022. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 830): DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO PREVALECE. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos por MRV Engenharia e Participações S.A. contra acórdão que reconheceu a ilegalidade da cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel, com base na prevalência do contrato de financiamento como instrumento que define o prazo de conclusão da obra, e manteve a condenação por danos morais em razão do atraso. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão ao desconsiderar a validade da cláusula de tolerância contratualmente prevista no contrato de compra e venda, à luz do disposto no art. 48, § 2º, da Lei de Incorporações Imobiliárias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado enfrenta de forma expressa e fundamentada a controvérsia sobre o prazo para entrega do imóvel, concluindo pela inaplicabilidade da cláusula de tolerância com base na remissão expressa do contrato de compra e venda ao contrato de financiamento, que estipulou prazo certo e sem previsão de prorrogação. 4. A decisão aplica corretamente o princípio do in dubio pro consumidor (CDC, art. 47), reconhecendo a prevalência da interpretação mais favorável ao adquirente, notadamente quando há cláusulas contraditórias quanto ao prazo de entrega. 5. A alegação de validade genérica da cláusula de tolerância com base na jurisprudência do STJ não afasta a conclusão adotada no acórdão, pois a interpretação contratual é feita à luz do caso concreto e da vinculação expressa entre os contratos celebrados. 6. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou à manifestação sobre tese não acolhida pela decisão colegiada, tampouco podem ser utilizados como substitutivo de recurso cabível. IV. DISPOSITIVO 7. Embargos de declaração rejeitados. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 48, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, porque o acórdão teria desconsiderado a validade da cláusula de tolerância de 180 dias prevista contratualmente e assegurada pela lei de incorporações; e b) 927, III, do Código de Processo Civil, já que o acórdão recorrido teria afrontado precedente qualificado (Tema 996) do STJ sobre validade da cláusula de tolerância. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a cláusula de tolerância não se aplicava em razão da prevalência do prazo fixado no contrato de financiamento, divergiu do entendimento dos precedentes REsp n. 1.727.939/DF e REsp n. 1.853.630/RO (fls. 843-844). Requer o provimento do recurso para que se reconheça a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e se reforme o acórdão recorrido quanto ao termo inicial do atraso e às condenações dele decorrentes; requer ainda o provimento do recurso para que se afaste a condenação em restituição de valores e danos morais (fls. 838-844). Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidões de fls. 856 e 857. É o relatório. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 283 do STF, 7 e 5 do STJ. 2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito com danos morais e tutela de urgência, envolvendo suspensão de juros de obra, abstenção de negativação, congelamento do saldo devedor, ilegalidade da taxa de assessoria, restituição e indenização por danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a ilegalidade dos juros de evolução de obra e da taxa de assessoria, determinou a restituição simples e condenou em danos morais. 4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para reconhecer a licitude da taxa de assessoria, manteve o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido violou o art. 48, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 ao desconsiderar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) saber se houve afronta ao art. 927, III, do CPC, por suposta contrariedade ao Tema n. 996 do STJ; e (iii) saber se se configura dissídio jurisprudencial quanto à validade da cláusula de tolerância de 180 dias. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A validade da cláusula de tolerância de 180 dias depende de previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de atendimento às exigências dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando, ainda, prejudicado pela incidência do referido óbice. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a validade da cláusula de tolerância de 180 dias exige previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de atendimento às exigências dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando, ainda, prejudicado pela incidência do referido óbice". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; Lei n. 4.591/1964, arts. 43-A e 48, § 2º; CDC, art. 47; CC, art. 206, § 3º, IV; CPC, arts. 85, § 11, § 2º, 927, III e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1.827.725/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022; STJ, REsp n. 2.037.324/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026; STJ, AgInt no REsp n. 1.869.783/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.698.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/9/2018; STJ, REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017; STJ, AREsp n. 2.950.824/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.