STJ AREsp 2629692

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INDIMPLÊNCIA DO COMPRADOR, ENSEJANDO A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. APLICABILIDADE DA SÚMULA 543/STJ. RESTITUIÇÃO DE 75 (SENTENÇA E CINCO) POR CENTO DA QUANTIA PAGA. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula n.º 543 do STJ" (AgInt no REsp 1.950.133/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024). 2. O acórdão concluiu que a promessa de compra e venda de imóvel foi regida pelo regramento da incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/1964) e que a resilição decorreu de atitude da parte promitente compradora, que ficou inadimplente de prestações; fato que ocasionou a realização de leilão extrajudici al, previsto no contrato. Em face desse cenário, a Corte estadual firmou o restituição de 75% (setenta e cinco) dos valores pagos, com a aplicação da Súmula 543/STJ. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por JFE 45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e OUTRAS contra a decisão desta relatoria de fls. 503-509 (e-STJ), que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. O recurso especial foi fundado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se insurgiram contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro assim ementado (e- STJ, fls. 384-386): APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVELNA PLANTA. INADIMPLEMENTO PROMITENTES COMPRADORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. 1. Trata-se de ação objetivando a rescisão contratual de imóvel comprado na planta, devolução de 80% (oitenta por cento) de todos os valores pagos, e reparação por danos morais alegadamente suportados. Sentença de procedência parcial. Apelo das rés. 2. Preliminares de ilegitimidade passiva da 2ª ré e coisa julgada que se afastam. Incidência da Teoria da Aparência. Tanto a empresa que consta no contrato celebrado como vendedora, quanto a João Fortes, que atuou como incorporadora, pertencem ao mesmo conglomerado econômico e compartilhavam a administração do lançamento imobiliário, merecendo prosperar a tese de solidariedade entre as empresas rés. Precedente TJRJ. Sentença proferida nos autos do processo anteriormente ajuizado pelos apelados, no qual pretendiam obter a declaração de nulidade do procedimento de leilão extrajudicial, bem como a condenação das rés à indenização por danos materiais e morais que não alcança a matéria discutida nos presentes autos. Deve-se esclarecer que os autores, nesta demanda, visam assegurar a restituição dos valores pagos em virtude da rescisão contratual. 3. Perda superveniente do objeto em relação ao pedido de rescisão contratual face ao leilão extrajudicial realizado no curso da demanda. 4. Inadimplemento das parcelas, pelos demandantes, anterior à moradas rés na entrega da obra. Execução da dívida, através de leilão extrajudicial, com a adjudicação do "direito e ação" à aquisição da unidade, nos termos do contrato e em observância ao procedimento previsto no art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Precedentes. 5. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de permitir a retenção parcial dos valores pagos pelo comprador em caso deste ter dado causa ao desfazimento do negócio, sendo nula e abusiva qualquer disposição no sentido de lhe impor a perda total das prestações pagas, conforme verbete sumular nº. 543. Orientação jurisprudencial da Corte Superior no sentido de que a compensação, quanto ao promitente vendedor, seja arbitrada entre 10% e 30% do total das prestações pagas. 6. A opção da Construtora ré de levar o imóvel a leilão extrajudicial, não tem o condão de retirar dos promitentes compradores o direito de ver restituído, ainda que parcialmente, o valor pago para aquisição do imóvel em construção. Cláusula contratual que prevê a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador, para efeito de compensação dos prejuízos da promitente vendedora, sendo fixada pelo Juízo a quo a devolução de 75% dos valores pagos para aquisição do imóvel, considerando o teto permitido pelo STJ. 7. Pretensão das apelantes de retenção do valor integral das arras que não merece prosperar. A jurisprudência do E. STJ é pacífica no sentido de que o percentual a ser devolvido tem por base de cálculo todo o valor comprovadamente pago pela parte autora, seja referente a arras ou às parcelas propriamente ditas. Precedentes jurisprudenciais. 8. DESPROVIMENTODO RECURSO. No recurso especial, as recorrentes apontaram, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 1º, VII, da Lei n. 4.864/1965; e 63 da Lei n. 4.591/1964. Esclareceram que se opuseram ao acórdão por estabelecer a devolução de 75% (sentença e cinco por cento) de todos os valores pagos em razão da resilição do negócio jurídico. Informaram que a questão não envolve o direito de extinguir contratos e devolver imóveis, mas sim de analisar se, uma vez rescindida a avença em virtude de leilão extrajudicial, teriam os adquirentes direito de receber parte dos valores desembolsados. Arguiram que os direitos aquisitivos referentes à unidade imobiliária outrora adquirida pelos recorridos foram arrematados pelo maior lanço alcançado, qual seja, R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), valor substancialmente inferior ao de sua dívida; logo, descontadas as quantias devidas, inclusive honorários advocatícios e as demais despesas a que se referem o § 4º do art. 63 da Lei n. 4.591/1964, não se verificaria saldo algum para ser entregue a eles, a evidenciar a impossibilidade de manutenção dessa condenação. Ponderaram que a Lei n. 4.591/1964 é lei especial, regulando de forma detalhada a matéria, razão pela qual se afasta a aplicação da Súmula 543/STJ - que prevê a restituição de valores em decorrência de resilição da promessa de compra e vende de unidade imobiliária. Apontaram que o leilão foi reconhecido como procedimento legal, logo não cabe falar em enriquecimento ilícito das empresas insurgentes. Requereram o provimento do recurso especial (e-STJ, fls. 419-427). Inadmitido o recurso especial, foi interposto agravo em recurso especial, o qual foi julgado monocraticamente por esta relatoria, negando-se a pretensão (e-STJ, fls. 503-509 (e-STJ). Questionando essa manifestação, interpõem as insurgentes este agravo interno. Reforçam as teses do recurso especial acima sumariadas. Argumentam que o julgamento de origem não está em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, portanto não seria hipótese de incidência da Súmula 83/STJ. Ponderam que esta Corte de Justiça tem entendimento pela viabilidade do procedimento previsto no art. 63 da Lei n. 4.591/1964 para os casos de inadimplência do promitente comprador, desde que haja previsão contratual, hipótese que se adequaria ao caso em questão. Pugnam pelo provimento do agravo interno (e-STJ, fls. 513-519). Contraminuta não apresentada (e-STJ, fls. 523-524). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INDIMPLÊNCIA DO COMPRADOR, ENSEJANDO A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. APLICABILIDADE DA SÚMULA 543/STJ. RESTITUIÇÃO DE 75 (SENTENÇA E CINCO) POR CENTO DA QUANTIA PAGA. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula n.º 543 do STJ" (AgInt no REsp 1.950.133/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024). 2. O acórdão concluiu que a promessa de compra e venda de imóvel foi regida pelo regramento da incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/1964) e que a resilição decorreu de atitude da parte promitente compradora, que ficou inadimplente de prestações; fato que ocasionou a realização de leilão extrajudici al, previsto no contrato. Em face desse cenário, a Corte estadual firmou o restituição de 75% (setenta e cinco) dos valores pagos, com a aplicação da Súmula 543/STJ. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido.