STJ REsp 1987253

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO VINCULADO A AJUSTE QUE NÃO SE EFETIVOU. DESFAZIMENTO. DO NEGÓCIO PREVISTO EM CLÁSULA RESOLUTIVA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO VERIFICADA. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS QUE NÃO REPRESENTOU PREJUÍZO PARA A PARTE CONTRÁRIA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO COM FUNDAMENTO EM CLÁUSULA RESOLUTIVA. PRAZO DECADENCIAL NÃO ESPECIFICADO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL RELATIVO AOS EFEITOS PATRIMONIAIS DESSA RESOLUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC não pode ser conhecida, porque apresentada de maneira genérica, sem indicação precisa dos pontos em relação aos quais haveria contradição/omissão nem sequer demonstração adequada dos motivos pelos quais esse enfrentamento seria relevante para o julgamento da causa. 2. Impossível ultrapassar as conclusões do acórdão recorrido no sentido de que os documentos juntados após a contestação buscavam rebater alegações apresentadas naquela peça de defesa e não representaram prejuízo para a parte autora sem esbarrar na Súmula nº 7 do STJ. 3. No Brasil, não há regra legal que fixe prazo de preclusão ou decadência para o direito formativo de desfazimento do contrato com base em cláusula resolutiva expressa. 4. O direito de resolver o contrato, nessas hipóteses, se extingue pela prescrição da pretensão creditícia a ele vinculada. 5. A alegação de que a compra e venda não poderia ser desfeita por estar vinculada a outro negócio jurídico autônomo no qual não prevista nenhuma cláusula resolutiva esbarra na Súmula nº 7 do STJ. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. RELATÓRIO Consta dos autos que PATRIMÔNIO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (PATRIMÔNIO), desejando lançar um empreendimento imobiliário na cidade de Campinas/SP, firmou, aos 5/2/2007, contrato com os proprietários de três terrenos lindeiros denominado "Instrumento Particular de Ajuste de Intenções e de Ações para Desenvolvimento de Empreendimento Imobiliário e Outras Avenças". O primeiro desses imóveis (Gleba 1) pertencia a HEITOR ROBERTO MENS FILHO e YOKO NAKANO (HEITOR e YOKO), os dois outros (Glebas 2 e 3) a FINEGROVE DO BRASIL - COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES LTDA. (FINEGROVE). De acordo com esse contrato, os imóveis assinalados seriam transferidos para a PATRIMÔNIO que pagaria R$ 72 milhões aos seus proprietários (abatendo os valores pagos nas escrituras pública de alienação dos imóveis) e ainda os investiria na condição de sócios detentores de 50% das ações da empresa a ser criada para levar adiante o empreendimento. Todos os terrenos, no entanto, tinham pendências que precisavam ser solucionadas antes de levar adiante o negócio e, por isso foi ajustada uma condição resolutiva: caso não fosse possível regularizá-las, o ajuste seria desfeito, com restituição das partes ao estado anterior. Aos 13/1/2017, FINEGROVE propôs ação contra PATRIMÔNIO e também contra a empresa constituída com o propósito específico de explorar o empreendimento: PATRI DOIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (PATRI DOIS). Alegou que não pôde ser regularizada a situação dos imóveis identificados como Gleba 1 e Gleba 3, de modo que todo o negócio deveria ser desfeito. Por isso, pediu a anulação da escritura pública de venda da Gleba 2, que já havia sito transferido para PATRIMÔNIO, o cancelamento do respectivo registro imobiliário e, bem assim, a extinção do ajuste de intenções de 2007 (e-STJ, fls. 1/46). Citada, PATRIMÔNIO apresentou contestação, alegando que realmente não foi possível resolver as pendências das Glebas 1 e 3, mas que a transferência da Gleba 2, deveria ser mantida, porque teve origem em negócio autônomo, posterior ao ajuste de intenções e também porque estaria escoado o prazo decadencial de 4 (quatro) anos para o ajuizamento da ação anulatória. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para (a) declarar extinto o "Instrumento particular de ajuste de intenções"; (b) determinar o cancelamento do registro da compra e venda da Gleba 2 na matrícula do imóvel, com consequente imissão da FINEGROVE na posse do imóvel, mediante devolução do valor recebido (R$ 8 milhões); (c) condenar PATRIMÔNIO e PATRI DOIS à devolução de todos os valores recebidos a título de indenização na ação de desapropriação do imóvel; e (d) condenar PATRIMÔNIO e PATRI DOIS ao pagamento de aluguel pela ocupação do bem (e-STJ, fls. 653/669). O Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial aos recursos de apelação interpostos por PATRIMÔNIO e PATRI DOIS, e também por FINEGROVE, HEITOR e YOKO em acórdão da relatoria do Des. ALCIDES LEOPOLDO, assim ementado: RESCISÃO CONTRATUAL Decadência - Inaplicabilidade - Documento - Validade da juntada posterior à petição inicial e contestação para rebater as alegações da parte - Inexistência de má-fé - Condição Resolutiva que não suspende os efeitos do contrato - Prorrogação tácita do prazo estabelecido para a regularização das glebas - Transmissão da propriedade da Gleba A.2 que confirma a prorrogação e não contrato autônomo - Cumprimento do contrato principal que se inviabilizou - Rescisão com efeitos no contrato coligado de venda e compra da Gleba.2 - Partes que são restituídas ao estado anterior - Lucros cessantes que não se cumulam com multa contratual - Alugueis devidos pela ocupação do imóvel devidos desde a citação para ação, pela oposição manifesta à posse das corrés, corrigidos os valores pela Tabela Prática do TJSP de cada vencimento e acrescidos dos juros de mora de 1% ao mês da citação, diante da relação contratual entre as partes (art. 405, CC) - Dano moral - Pessoa jurídica que só pode ser atingida na sua honra objetiva - Não comprovação - Honorários advocatícios contratuais que integram as perdas e danos - Custas a serem rateadas de acordo com o que cada parte sucumbiu - Honorários sucumbenciais bem fixados - Recursos providos em parte (e-STJ, fl. 588). Os embargos de declaração opostos por FINEGROVE foram rejeitados (e-STJ, fls. 903/907). Irresignadas, PATRIMÔNIO e PATRI DOIS interpuseram recurso especial com fundamento no art. 105, III, a, da CF, alegando ofensa aos arts. (1) 1.022 do CPC, porque o TJSP não teria se manifestado adequadamente sobre as questões suscitadas no recurso de apelação e reiteradas nos embargos de declaração; (2) 434 e 435 do CPC, porque os documentos juntados pela FINEGROVE, extraídos de um processo administrativo em curso na Receita Federal, não poderiam ser considerados "novos" e, portanto, deveriam ter sido juntados com a inicial; (3) 138, 171 e 178 do CC, pois o direito de anular o contrato de compra e venda estaria fulminado pela decadência, porque exercido mais de 4 (quatro) anos depois de celebrado o negócio; (4) 422 e 474 do CC e 429, I, do CPC, pois a transferência da Gleba 2 não decorreu do "ajuste de intenções" firmado em fevereiro de 2007, mas de outro contrato, subsequente e autônomo, cujas obrigações foram integralmente cumpridas, havendo sido expedida, inclusive, plena e irrevogável quitação; e (5) 186, 188, I, 884 e 927 do CC, pois a posse e a propriedade do imóvel lhes foi transferida mediante o pagamento do preço exigido e cumprimento das demais obrigações contratuais, de modo que sua ocupação constituía ato lícito e, dessa maneira, não poderia ensejar nenhum tipo de indenização a título de lucros cessantes/aluguéis para a anterior proprietária do bem. Apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 944/982) o recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 983/984). O Ministério Público Federal opinou pelo não conhecimento do recurso em parecer assim resumido: Recurso especial. Direito civil. Anulação de escritura. Contrato de promessa de compra e venda. Vínculo com negócio jurídico anterior cujas condições resolutivas não foram implementadas. Retorno ao status quo ante. - Juntada de documentos novos para contrapor alegações deduzidas na contestação. Inexistência de literal violação. Interpretação nos limites do fenômeno hermenêutico. - Não cabimento do prazo prescricional do art. 178, do CC. - Configuração de vínculo entre os dois negócios jurídicos e a necessidade desfazimento do segundo em razão da extinção contratual do primeiro por falta de implemento de condições estipuladas. Impossibilidade de revisão. Súmula 7/STJ. - Condenação ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor dos alugueis do imóvel. Reexame fático probatório inviável na via especial. Parecer pelo não conhecimento do recurso especial (e-STJ, fl. 996). É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO VINCULADO A AJUSTE QUE NÃO SE EFETIVOU. DESFAZIMENTO. DO NEGÓCIO PREVISTO EM CLÁSULA RESOLUTIVA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO VERIFICADA. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS QUE NÃO REPRESENTOU PREJUÍZO PARA A PARTE CONTRÁRIA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO COM FUNDAMENTO EM CLÁUSULA RESOLUTIVA. PRAZO DECADENCIAL NÃO ESPECIFICADO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL RELATIVO AOS EFEITOS PATRIMONIAIS DESSA RESOLUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC não pode ser conhecida, porque apresentada de maneira genérica, sem indicação precisa dos pontos em relação aos quais haveria contradição/omissão nem sequer demonstração adequada dos motivos pelos quais esse enfrentamento seria relevante para o julgamento da causa. 2. Impossível ultrapassar as conclusões do acórdão recorrido no sentido de que os documentos juntados após a contestação buscavam rebater alegações apresentadas naquela peça de defesa e não representaram prejuízo para a parte autora sem esbarrar na Súmula nº 7 do STJ. 3. No Brasil, não há regra legal que fixe prazo de preclusão ou decadência para o direito formativo de desfazimento do contrato com base em cláusula resolutiva expressa. 4. O direito de resolver o contrato, nessas hipóteses, se extingue pela prescrição da pretensão creditícia a ele vinculada. 5. A alegação de que a compra e venda não poderia ser desfeita por estar vinculada a outro negócio jurídico autônomo no qual não prevista nenhuma cláusula resolutiva esbarra na Súmula nº 7 do STJ. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.