STJ AREsp 2175213

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZADO. INCIDÊNCIA DO CDC. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. O regime de obra por administração foi expressamente afastado pela instância de origem diante de toda a sistemática de contratação, posto que, criada a Sociedade com Propósito Específico - SPE, que elaborou o projeto de construção, ofereceu à venda, atuou como construtora, incorporadora e administradora do empreendimento imobiliário, organizando os pagamentos, emitindo extratos e recibos, enfim atuando como gestora do empreendimento, o que descaracterizou o regime de construção por administração e acabou por atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. 2. No caso em análise, a partir da interpretação do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, as instâncias de origem concluíram que o regime de obra por administração não foi seguido pelas empresas agravantes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária, mas, ao disposto no Código de Defesa do Consumidor, impondo aos ora recorrentes o ônus da solidariedade (considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do comprador). Revisão do julgado esbarra no óbice das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. 3. O reexame de matéria fática inviabiliza o recurso especial também pela alínea "c" do permissivo constitucional, restando prejudicado o exame da divergência jurisprudencial. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por C CONTEMPORANEO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e R RANAURO RAJA LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo e negou provimento ao recurso especial (fls. 812-820). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fl. 648): APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel - rescisão unilateral imotivada. Imposição de devolução de 75% dos valores pagos devidamente corrigidos. Escorreita aplicação do CDC, impondo aos réus o ônus da solidariedade, derivada do contrato e da lei a todos que se beneficiam, por algum meio, do pacto firmado. Contrato de adesão, afastando-se a preliminar de incompetência e exigência do litigio por arbitragem-correção monetária incidente a partir de cada pagamento e juros a partir do transito em julgado, e não da citação como determinado em sentença. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 683-687). Alega a agravante existência de distinguishing entre o caso paradigma e o presente, sendo inaplicável a Súmula 543/STJ. Aduz que, no caso em exame, a Lei n. 4.591/64 se sobrepõe ao Código de Defesa do Consumidor, em razão do princípio da especialidade. Aduz, ainda, que este STJ reconhece a prevalência da lei especial sobre o CDC no que tange à tipificação da promessa de compra e venda de bens imóveis, como no caso dos autos. Sustenta que as normas da Lei n. 4.591/64 "consubstanciam um sistema de proteção dos adquirentes de imóveis pelo regime da incorporação imobiliária, fundada nos mesmo princípios em que se fundamenta o CDC, e esse sistema confere primazia ao interesse da coletividade sobre o interesse individual do inadimplente, visando garantir a conclusão do conjunto imobiliário e entrega das unidades a todos os adquirentes" (fl. 828). Sustenta, ainda, que o caso em exame não está sujeito à aplicação da legislação consumerista, mas à Lei de Incorporação Imobiliária 4.591/64. Sustenta, outrossim, inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7/STJ. Afirma que a jurisprudência utilizada na decisão agravada não guarda similitude com o caso dos autos. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A agravada não apresentou contrarrazões (fl. 848). É, no essencial, o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZADO. INCIDÊNCIA DO CDC. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. O regime de obra por administração foi expressamente afastado pela instância de origem diante de toda a sistemática de contratação, posto que, criada a Sociedade com Propósito Específico - SPE, que elaborou o projeto de construção, ofereceu à venda, atuou como construtora, incorporadora e administradora do empreendimento imobiliário, organizando os pagamentos, emitindo extratos e recibos, enfim atuando como gestora do empreendimento, o que descaracterizou o regime de construção por administração e acabou por atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. 2. No caso em análise, a partir da interpretação do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, as instâncias de origem concluíram que o regime de obra por administração não foi seguido pelas empresas agravantes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei de Incorporação Imobiliária, mas, ao disposto no Código de Defesa do Consumidor, impondo aos ora recorrentes o ônus da solidariedade (considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do comprador). Revisão do julgado esbarra no óbice das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. 3. O reexame de matéria fática inviabiliza o recurso especial também pela alínea "c" do permissivo constitucional, restando prejudicado o exame da divergência jurisprudencial. Agravo interno improvido.