STJ REsp 1992417

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA. IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO ADQUIRIDO COM RECURSOS ORIUNDOS DO SFH. SÚMULA N. 308/STJ. APLICABILIDADE. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. "O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ." (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024.) Agravo interno provido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por CASA ESCOLA MONTESSORIANA LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que apreciou recurso especial interposto com o objetivo de reformar acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 5ª REGIÃO assim ementado (fls. 374-375): DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. PEDIDO DE REGISTRO DEFINITIVO DEPROPRIEDADE COM BASE NA SÚMULA 308 DO STJ. SITUAÇÃO FÁTICA DIVERSA DAVERIFICADA NOS AUTOS. VALIDADE DA HIPOTECA INSTITUÍDA EM FAVOR DA CEF POR SER ANTERIOR À PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta pelo particular contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal da SJ/AL, que julgou improcedente pedido de obrigação de fazer, tendo como objeto a pretensão em conseguir tutela jurisdicional para amparar direito a registro definitivo de propriedade da parte autora sobre imóvel residencial adquirido e integralmente quitado, nos termos da cláusula 12ª do contrato celebrado entre a Apelante e a Construtora Moura Dubeux. 2. Promessa de compra e venda entre a pessoa jurídica autora e a construtora celebrada muito após a constituição da hipoteca sobre o imóvel e averbação da referida garantia real no cartório de registro de imóveis. 3. Permitir que o devedor de obrigação garantida por hipoteca possa frustrar a satisfação desta(ou a garantia) através de mero pacto ou contrato firmado posteriormente com terceiro, em prejuízo do credor antecedente, implicaria desprestigiar todas regras e princípios gerais do direito, a qual estabelece, dentre aqueles que possuem direitos de natureza idêntica, a prioridade/preferência àquele que o adquiriu com antecedência, desde que devidamente registrado e com a publicidade necessária (que é assegurada pelo registro). 4. Diante das circunstâncias do caso concreto, garantir a eficácia de negócio jurídico celebrado sobre imóvel previamente comprometido com a satisfação de obrigação e cuja existência era de conhecimento do segundo contratante - que inclusive aquiesceu com a condição de garantia do imóvel ao financiamento realizado pelo vendedor - em prejuízo do credor antecedente (que possuía título previamente inscrito no registro público, na matrícula do imóvel) é fazer tábula rasa do princípios da boa fé que rege a economia dos negócios jurídicos. 5. Os próprios precedentes jurisprudenciais que motivaram a edição da Súmula 308 do STJ se referem a situação fática bastante diversa da verificada nestes autos. 6. Majoração da verba sucumbencial em mais 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11,do CPC. 7. Apelação improvida. A decisão agravada negou provimento ao recurso especial da agravante nos termos da seguinte ementa (fl. 554): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA. IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO ADQUIRIDO COM RECURSOS ORIUNDOS DO SFH. SÚMULA N. 308/STJ. INAPLICABILIDADE. ACÓRDÃO MANTIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. Embargos de declaração rejeitados (fls. 592-596). Nas razões do agravo interno, aduz a agravante a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso dos autos. Sustenta, outrossim, que há julgados desta Corte aplicando a Súmula n. 308 do STJ em casos em que o imóvel não foi adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. As agravadas apresentaram impugnação às fls. 631-643 e 644-651. É, no essencial, o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA. IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO ADQUIRIDO COM RECURSOS ORIUNDOS DO SFH. SÚMULA N. 308/STJ. APLICABILIDADE. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. "O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ." (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024.) Agravo interno provido.