STJ REsp 2272537

PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR CURTA TEMPORADA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PLATAFORMA DIGITAL. PREVISÃO DE FINS ESTRITAMENTE RESIDENCIAIS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. CONTROVÉRSIA QUANTO À NECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. PROIBIÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM. DEFINIÇÃO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. VIABILIDADE DA FIXAÇÃO DE TESE CONCENTRADA E DE EFEITOS VINCULANTE. 1. Delimitação da controvérsia: Para os efeitos dos arts. 927 e 1.036 do CPC, propõe-se a afetação do seguinte tema repetitivo: "Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa." 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 DO CPC/2015. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto, com fundamento nas alíneas a e c, do permissivo constitucional, contra acórdão, proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO FRACIONADA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO CONDOMÍNIO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. ALEGADA NECESSIDADE DO DEPOIMENTO PESSOAL DO AUTOR E OITIVA DE TESTEMUNHAS. INSUBSISTÊNCIA. ELEMENTOS PROBATÓRIOS TRAZIDOS À LIDE QUE SERVEM PARA MOTIVAR UM PRONTO JULGAMENTO DO MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. REQUERENTE QUE FRACIONOU O IMÓVEL E OFERECIA ACOMODAÇÃO ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB. PLATAFORMA VIRTUAL QUE SE DESTINA AO COMPARTILHAMENTO DE IMÓVEIS E SERVIÇOS DE ACOMODAÇÃO POR CURTOS PERÍODOS DE TEMPO. TRANSFORMAÇÃO DA SUÍTE DA RESIDÊNCIA EM VERDADEIRO APART-HOTEL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ OS FINS ESTRITAMENTE RESIDENCIAIS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO QUE APENAS PASSOU A PREVER, DE FORMA DETALHADA E PARTIR DE CRITÉRIO GERAL TRAÇADO NA CONVENÇÃO, A VEDAÇÃO AO USO COMERCIAL DO IMÓVEL, O QUE INCLUIRIA A LOCAÇÃO FRACIONADA DE CÔMODOS DAS UNIDADES. APROVAÇÃO COM NÚMERO DE VOTANTES SUFICIENTE PARA ALTERAÇÃO PRETENDIDA DO REGIMENTO INTERNO. LOCAÇÃO FRACIONADA POR CURTOS PERÍODOS, CARACTERIZADA PELA ROTATIVIDADE DE PESSOAS, QUE NÃO SE AMOLDA COM A DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL ATRIBUÍDA AO CONDOMÍNIO. ATUAL POSICIONAMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESP N. 1.819.075/RS E RESP N. 1.884.483/PR. DESVIRTUAMENTO DOS FINS RESIDENCIAIS PELO DEMANDANTE. Tal entendimento se amolda, como dito, às recentes decisões do Supremo Tribunal de Justiça, nas quais "a orientação que passou a emanar do colendo tribunal superior, é de que a exploração econômica de unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, porque marcada pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e que a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial". (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5008978-66.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 17-11-2022) VALIDADE DA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO. SENTENÇA QUE DEVE SER REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. Nas razões de recurso especial, o recorrente alegou que o acórdão recorrido incorreu em divergência jurisprudencial, ofensa aos seguintes dispositivos legais: "1) art. 48 da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato); 2) art. 1.228, caput, do CC e o art. 19 da Lei nº 4591/64 (Lei dos condomínios); 3) subsidiariamente, arts. 489 e 1.022 do CPC". Afirma, para tanto, que: (i) o TJ/SC não enfrentou omissões e teses suscitadas nos embargos de declaração, requerendo, com isso, a nulidade do acórdão ou o reconhecimento de prequestionamento ficto; (ii) deve ser reconhecido o dissídio jurisprudencial, para validar a locação por temporada realizada via plataforma digital, inclusive na forma fracionada; (iii) o uso de plataformas digitais (Airbnb) não descaracteriza a locação por temporada nem converte a relação em hospedagem; (iv) a incompatibilidade da conclusão do acórdão recorrido com o direito de propriedade e o regime condominial; (v) não há proibição expressa na convenção quanto à locação fracionada, por curtos períodos, ou por plataformas digitais; a cláusula genérica de "fins residenciais" não impede locação por temporada; (vi) há distinção entre locação por temporada e hospedagem. Assim, para caracterização de hospedagem, a Lei 11.771/2008 requer prestação de "serviços de hospedagem"; não há oferta dos serviços típicos de hospedagem no caso concreto. Foram apresentadas contrarrazões. Recebido e autuado o recurso nesta Corte de Justiça, foram os autos distribuídos a este Relator. Instado a se manifestar, o PRESIDENTE DA COMISSÃO GESTORA DE PRECEDENTES, JURISPRUDÊNCIA E AÇÕES COLETIVAS, no exercício da atribuição prevista no art. 46-A, IV e V, do RISTJ, enfatizou a relevância da matéria em questão e a multiplicidade de processos que discutem o mesmo tema. Com isso, afirmou ser caso de submissão do recurso à sistemática dos repetitivos. É o relatório. EMENTA PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR CURTA TEMPORADA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PLATAFORMA DIGITAL. PREVISÃO DE FINS ESTRITAMENTE RESIDENCIAIS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. CONTROVÉRSIA QUANTO À NECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. PROIBIÇÃO. ALTERAÇÃO. QUÓRUM. DEFINIÇÃO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. VIABILIDADE DA FIXAÇÃO DE TESE CONCENTRADA E DE EFEITOS VINCULANTE. 1. Delimitação da controvérsia: Para os efeitos dos arts. 927 e 1.036 do CPC, propõe-se a afetação do seguinte tema repetitivo: "Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa." 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 DO CPC/2015.