STJ AREsp 2227266

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ. 2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por TIC FRAMES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial por ausência de violação do art. 1.022 e incidência das Súmulas 7, 83 e 543/STJ (fls. 670-679). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fls. 393-394): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E OUTROS PACTOS. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE 80% DO VALOR PAGO. AUTORA QUE ALEGA A IMPOSSIBILIDADE DE ARCAR COM AS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO CONTRATO EM RAZÃO DE PROBLEMAS FINANCEIROS. SENTENÇA QUE RECONHECEU A POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO PELO CONSUMIDOR. DIREITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20% (VINTE POR CENTO). CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA AO ESTABELECER A IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE NO CONTRATO DE ADESÃO QUE DEVE SER AFASTADA. JURISPRUDÊNCIA DO STJ PERMITE RESILIÇÃO UNILATERAL DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO COMPRADOR SEM CONDIÇÕES DE PAGAR O PREÇO AJUSTADO. SUPERVENIÊNCIA DE LEILÃO QUE NÃO AFASTA O DIREITO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL FIXADO QUE ESTÁ EM CONFORMIDADE COM A FAIXA DEFINIDA PELO STJ. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE AUTORIZEM SUA ALTERAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE INCIDIR DESDE O DESEMBOLSO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL QUE SE MANTÉM. 1. É lícito ao autor desistir da avença, por motivos de dificuldades financeiras, ensejando a rescisão do contrato e, como consectário, a devolução do que foi pago, resguardado o direito de retenção da ré, a título de suporte administrativo, como vem decidindo esta E. Corte em casos semelhantes. 2. Ratifique-se que é iterativa a jurisprudência do STJ no sentido de ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. 3. Examinando o contexto fático-probatório dos autos e utilizando os parâmetros de restituição que vem sendo estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça e por este Tribunal de Justiça, entendo que afigura razoável e proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) sobre a importância efetivamente paga pelo consumidor, valor este que será suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 4. Correção monetária que, sendo mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, deve incidir desde o desembolso, tal como reconhecido na sentença. 5. Precedentes destes do Eg. STJ e deste Tribunal. 6. Recurso ao qual se nega provimento. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fl. 437). Alega a agravante que o recurso especial interposto tinha por finalidade suscitar a reforma da decisão, considerando que aquela teria violado leis federais. Aduz que este STJ tem mitigado a rigidez da Súmula 7, acolhendo o princípio da revaloração legal da prova. Sustenta inaplicabilidade das Súmulas 83 e 543//STJ. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contrarrazões (fls. 696-701). É, no essencial, o relatório. EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ. 2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido.