TJMG 5011171-58.2022.8.13.0518

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LOJA EM SHOPPING - CONTRATOS DE LOCAÇÃO E DE CESSÃO DE DIREITOS FIRMADOS NO CURSO DA PANDEMIA - RESCISÃO PLEITEADA PELA LOCATÁRIA - APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO - IMPOSSIBILIDADE - MULTA RESCISÓRIA ESTABELECIDA DE FORMA PROPORCIONAL AO PERÍODO REMANESCENTE DO CONTRATO - RES SPERATA - AUSÊNCIA DE VÍNCULO COM A RESCISÃO DA LOCAÇÃO - VALORES DEVIDOS CONFORME CONTRATADO. O CC (arts. 317 e 478 e seguintes) estabelece a possibilidade de modificação equitativa dos termos do contrato visando reequilibrar as obrigações e impedir a onerosidade excessiva de um dos contratantes. Segundo entendimento do e. STJ, somente se aplica a teoria da imprevisão quando for demonstrada a ocorrência, após a vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes ((AgInt no AREsp 1309282/PR). Em princípio, o reconhecimento de estado de calamidade em decorrência da pandemia de Covid-19, causada pelo coronavírus, embora possa caracterizar evento imprevisível, capaz de impactar nas contratações, não fundamenta, de per si, interferência do Poder Judiciário nos contratos, sobretudo quando a contratação já é realizada no contexto pandêmico. A revisão condiciona-se à demonstração clara da desproporção entre prestação pecuniária ajustada no início do vínculo e o serviço por ela remunerado. Em se tratando de contrato firmado já no contexto de pandemia e à mingua de prova da alteração da situação financeira da locatária e da sua onerosidade excessiva, reputam-se inexistentes as condições para a alteração superveniente dos termos contratados. Rescindido o contrato de locação antes do prazo fixado, a multa é devida conforme acertado entre as partes, sobretudo quando o contrato prevê proporcionalidade ao período remanescente conforme estabelece o art. 4º da Lei n. 8.245, de 1991. A res sperata consiste em contraprestação pecuniária paga ao empreendedor pela utilização de parcela do fundo de comércio do empreendimento e é admitida pela jurisprudência nos casos de locação em shopping center. Iniciada a locação, ajustado livremente o valor da res sperata durante a pandemia e ausente cláusula garantindo sucesso no empreendimento à cessionária, o pagamento é devido na integralidade. Recurso principal provido e recurso adesivo desprovido.