TJMG 0456646-08.2013.8.13.0701

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - EXCEÇÃO DE RETOMADA - PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE NÃO ELIDIDA - INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO - AÇÃO PRÓPRIA - BENFEITORIAS - AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR - VALOR DOS ALUGUÉIS APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RENOVADO - DIFERENÇA DEVIDA PELO LOCATÁRIO. 1. Embora a procedência do pedido renovatório de locação tenha que atender aos requisitos exigidos no art. 51 da Lei 8.245/91, a exceção de retomada pelo locador é questão prejudicial ao pedido renovatório, como se apreende do inciso II do art. 52 da referida Lei de Locação, que prevê que o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio. 2. "A exceção de retomada goza de presunção relativa de sinceridade, ficando a cargo do locatário a comprovação da insinceridade susceptível de elidi-la e impedir o deferimento da retomada, na linha da Súmula 485, do Supremo Tribunal Federal" (STJ, REsp 64.432/MG). 3. Não tendo o locatário elidido a presunção de sinceridade da exceção de retomada pelo locador, o pedido de renovação de locação deve ser julgado improcedente. 4. "Para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na norma (art. 52, § 3º da lei nº 8.245/91 - não der o proprietário o destino alegado; não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar em três meses da entrega), sendo imprescindível que esses decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância também somente verificável posteriormente à procedência da demanda", ou seja, "somente podem ser verificados após a entrega do imóvel" (STJ, REsp 1216537/MT). 5. Ausente autorização do locador para a realização de benfeitorias, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (STJ, Súmula 335). 6. Até a efetiva entrega do imóvel locado, cujo contrato não foi renovado, são devidas pelo locatário as diferenças entre o valor do aluguel efetivamente pago e o apurado em laudo de avaliação, considerando os elementos constantes no contrato de locação, excluindo-se benfeitoria não indenizável realizada pelo locatário.