TJMG 5117494-80.2023.8.13.0024

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. FATO SUPERVENIENTE. SENTENÇA EM AÇÃO CONEXA DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou prejudicado o pedido formulado em ação renovatória de locação comercial, diante da superveniência de sentença proferida em ação conexa de despejo por infração contratual, que declarou rescindido o contrato de locação, decretou o despejo da locatária e reconheceu o descumprimento de obrigações contratuais essenciais, inviabilizando a renovação pretendida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a superveniência de sentença em ação de despejo por infração contratual, ainda sem trânsito em julgado, configura fato suficiente para acarretar a perda do objeto da ação renovatória; (ii) estabelecer se o reconhecimento judicial do descumprimento contratual afasta o requisito do exato cumprimento do contrato exigido para a renovação compulsória da locação comercial. III. RAZÕES DE DECIDIR A ação renovatória de locação comercial possui natureza excepcional e exige o preenchimento rigoroso dos requisitos previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, dentre eles o exato cumprimento do contrato pelo locatário durante o período da locação. A sentença proferida em ação conexa de despejo por infração contratual, reconhecendo infrações graves imputáveis ao locatário e declarando a rescisão do contrato, configura fato superveniente juridicamente relevante, nos termos do art. 493 do Código de Processo Civil. O direito à renovação pressupõe a existência de contrato vigente e regularmente cumprido, sendo juridicamente incompatível com a declaração judicial de rescisão contratual por culpa do locatário. A inexistência de trânsito em julgado da sentença proferida na ação de despejo não impede o reconhecimento da perda do objeto da ação renovatória, uma vez que, enquanto eficaz, a decisão judicial afasta o requisito legal do adimplemento integral exigido pelo art. 71, II, da Lei do Inquilinato. A ação de despejo por infração contratual possui natureza prejudicial em relação à ação renovatória, de modo que o reconhecimento judicial do descumprimento contratual inviabiliza a proteção do ponto comercial pretendida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A superveniência de sentença em ação de despejo por infração contratual, que reconhece o descumprimento das obrigações locatícias e declara rescindido o contrato, configura fato apto a acarretar a perda do objeto da ação renovatória de locação comercial. O reconhecimento judicial do inadimplemento contratual, ainda que sem trânsito em julgado, afasta o requisito do exato cumprimento do contrato previsto no art. 71, II, da Lei nº 8.245/91. A ação de despejo por infração contratual possui natureza prejudicial em relação à ação renovatória, inviabilizando a renovação compulsória enquanto subsistirem os efeitos da decisão rescindente.