TJMG 5051200-80.2022.8.13.0024

EMENTA: DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE DA FIADORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTINTIVA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em pretensão de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, declarou extinto o contrato de locação, decretou o despejo e condenou as rés ao pagamento dos encargos locatícios inadimplidos. A recorrente pretende sua exoneração total da fiança, sob o argumento de ausência de anuência à prorrogação do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a fiadora permanece responsável pelas obrigações da locação após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, diante da alegação de ausência de anuência expressa à renovação e da invocação do Tema 214 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). III. RAZÕES DE DECIDIR A prorrogação da locação por prazo indeterminado decorre automaticamente dos arts. 56, parágrafo único, e 57 da Lei nº 8.245/1991, quando as partes permanecem na relação locatícia após o termo contratual. O art. 39 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia da fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação. A cláusula 13 do contrato prevê expressamente a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, inclusive em caso de prorrogação, o que valida a extensão da garantia. A jurisprudência consolidada do STJ, sintetizada no Tema 656, reconhece a validade da cláusula de prorrogação automática da fiança e condiciona a exoneração do fiador à notificação prevista no art. 835 do Código Civil, inexistente no caso. Ausente notificação para exoneração, subsiste a responsabilidade solidária da fiadora pelas dívidas locatícias inadimplidas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel quando inexistir notificação do fiador para sua exoneração. A prorrogação automática do contrato de locação por prazo indeterminado, nos termos da Lei nº 8.245/1991, mantém a eficácia da garantia fidejussória, salvo disposição contratual em sentido contrário. A ausência de notificação prevista no art. 835 do Código Civil impede a exoneração unilateral do fiador durante a prorrogação legal da locação.