TJMG 5066202-56.2023.8.13.0024

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI Nº 8.245/91. SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS (ACCESSIO TEMPORIS). INTERVALO SIGNIFICATIVO ENTRE CONTRATOS ESCRITOS. IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE JURÍDICA. AUSÊNCIA DE REQUISITO TEMPORAL. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos de ação renovatória de contrato de locação comercial que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para decretar a renovação compulsória da locação pelo prazo de 60 meses, mantendo as demais cláusulas contratuais. Os apelantes sustentam a ausência dos requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, em especial a impossibilidade de soma dos prazos contratuais em razão da existência de intervalo aproximado de 13 meses entre os contratos escritos, requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a alegação de ausência de preenchimento dos requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91 encontra-se preclusa em razão de decisão saneadora anterior; e (ii) estabelecer se o intervalo de aproximadamente 13 meses entre contratos escritos de locação comercial impede a soma dos prazos contratuais para fins de atendimento do requisito temporal necessário à renovação compulsória. III. RAZÕES DE DECIDIR A verificação do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91 integra o exame do próprio direito material à renovação compulsória da locação comercial, razão pela qual não se configura preclusão quando a matéria é analisada pelo Tribunal no julgamento da apelação. A ação renovatória exige o preenchimento cumulativo dos requisitos legais, entre os quais a existência de contrato escrito e com prazo determinado, bem como prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos de cinco anos. A exigência de continuidade jurídica dos contratos escritos visa demonstrar a consolidação do ponto empresarial e constitui pressuposto essencial para o reconhecimento do direito à renovação compulsória. A jurisprudência admite a soma dos prazos contratuais (accessio temporis) quando houver breve interregno entre os contratos escritos, desde que não superior a seis meses e mantidas as condições contratuais durante o período. A existência de intervalo aproximado de 13 meses entre os contratos escritos, durante o qual a locação vigorou por prazo indeterminado, rompe a continuidade jurídica exigida pela legislação e impede a soma dos prazos contratuais. Ausente o requisito temporal previsto no art. 51, II, da Lei nº 8.245/91, não se configura o direito à renovação compulsória da locação comercial. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A verificação do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91 integra o exame do mérito da ação renovatória e pode ser apreciada pelo Tribunal no julgamento da apelação. A soma dos prazos de contratos escritos de locação comercial para fins de renovação compulsória exige continuidade jurídica entre os instrumentos contratuais. Intervalo significativo entre contratos escritos, com locação mantida por prazo indeterminado por período superior ao admitido pela jurisprudência, impede a aplicação da accessio temporis e afasta o requisito temporal da ação renovatória.