TJMG 5001408-84.2021.8.13.0480

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS POR "CONTRATO DE GAVETA". AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA CEF. INEXISTÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO NO FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que revogou procuração e rescindiu a compra e venda de direitos sobre imóvel financiado, mantendo a obrigação da ré/apelante de arcar com as despesas decorrentes da posse do bem, tais como o financiamento, IPTU, água e energia. II. Questão em discussão 2. Discute-se: (i) se o inadimplemento do "contrato de gaveta" constitui causa para a rescisão da compra e venda de direitos sobre o imóvel; (ii) a possibilidade de invocar a exceção do contrato não cumprido em razão da não inclusão do imóvel na partilha do divórcio dos apelados; (iii) a alegação de adimplemento substancial do contrato para afastar a resolução contratual; e (iv) a compensação de valores pagos a título de ágio. III. Razões de decidir 3. O "contrato de gaveta" firmado entre as partes não tem eficácia plena perante a instituição financeira credora, uma vez que a ausência de anuência da CEF impede a formalização da transferência da obrigação e a sub-rogação no financiamento. Prevalece, assim, o direito real dos apelados sobre o bem, nos termos do art. 1.225, VII, do Código Civil. 4. A inadimplência da apelante quanto ao pagamento das prestações do financiamento, tributos e demais encargos do imóvel é incontroversa nos autos. A alegação de que a não inclusão do bem na partilha do divórcio dos apelados não tem relação de causalidade com o inadimplemento contratual da apelante. 5. O princípio do adimplemento substancial não pode ser aplicado, pois a apelante ficou inadimplente em número significativo de parcelas do financiamento, colocando o bem em risco de retomada pela CEF, além de não ter comprovado a regularização integral dos tributos e encargos pendentes, chegando a ocorrer a inclusão de débito do IPTU na dívida ativa. 6. Quanto à compensação de valores pagos, a sentença corretamente determinou que os montantes desembolsados pela apelante a título de financiamento fossem compensados como verba de fruição, dada a posse exercida pela ré sobre o bem, inexistindo impugnação específica apta a afastar tal entendimento. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "Diante da inadimplência em "contrato de gaveta" de compra e venda de imóvel financiado, de cunho obrigacional, deve prevalecer o direito real do titular original do contrato firmado com a CEF. O inadimplemento substancial das prestações e encargos do imóvel impede a manutenção do contrato, sendo inviável a invocação da exceção do contrato não cumprido ou o adimplemento substancial para justificar o descumprimento da obrigação principal." DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ARTS. 1.225, VII, E 405.