STJ REsp 2138207 / MG

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL. MULTA CONTRATUAL REVERSA. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por empresa incorporadora contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que manteve condenação por atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida "na planta". A sentença de primeiro grau condenou a construtora ao pagamento de multa contratual reversa, acrescida de juros e correção monetária, além de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. 2. O Tribunal local negou provimento à apelação da ré, fundamentando que o prazo de tolerância não afastaria a mora e que o descumprimento contratual ensejaria a inversão da cláusula penal e a reparação por danos morais. Embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em definir: (i) a correta interpretação e aplicação do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, quanto ao prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão do empreendimento imobiliário; (ii) a incidência do artigo 52 da mesma lei e do artigo 476 do Código Civil, quanto ao direito de retenção até a quitação integral do preço; e (iii) os critérios para inversão da cláusula penal e configuração de danos morais, conforme os Temas 970 e 971 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil. 5. A análise pretendida pela recorrente sobre a cláusula de tolerância demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A inversão da cláusula penal deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme os Temas 970 e 971 do STJ, para evitar enriquecimento sem causa do adquirente. 7. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral, conforme jurisprudência do STJ, mas a revisão do valor fixado demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO Recurso especial não conhecido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. NOTAS Indenização por dano moral: R$ 5.000,00 (cinco mil reais). REFERÊNCIA LEGISLATIVA LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000005 SUM:000007 JURISPRUDÊNCIA CITADA (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - ABUSIVIDADE) STJ - AgInt no REsp 1848775-RO (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - MORA DA CONSTRUTORA) STJ - AgInt no REsp 1792742-SP (ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - LUCROS CESSANTES - CLÁUSULA PENAL - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE) STJ - REsp 2168047-BA, AREsp 2833240-BA (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO BEM - DANOS MORAIS) STJ - AgInt no AgInt no AREsp 2205837-RJ