TJRJ 0810752-06.2023.8.19.0028

DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO ENTRE PARTICULAR E MUNICÍPIO. RESCISÃO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES INTEGRALMENTE. POSSIBILIDADE DE CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO POR DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. SENTENÇA CONFIRMADA. I. CASO EM EXAME 1. Ação ajuizada por particular em face de Município, visando à rescisão de contrato de locação de imóvel, com pedido de desocupação e cobrança de alugueres e encargos locatícios, referentes à integralidade do imóvel locado. 2. Contrato de locação firmado em 2000, com sucessivas renovações e aditivos, abrangendo área total de 15.400 m², utilizada parcialmente pelo Município para instalação de escola municipal. 3. Alegação de inadimplemento contratual pelo Município, que passou a pagar alugueres apenas pela área efetivamente utilizada, mantendo-se na posse da totalidade do imóvel e permitindo ocupações irregulares por terceiros na área remanescente. 4. Sentença de procedência para rescindir o contrato, determinar a desocupação integral do imóvel, condenar ao pagamento dos alugueres devidos e, na impossibilidade de retomada da posse, converter a obrigação em indenização por desapropriação indireta. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o Município deve responder pelo pagamento dos alugueres relativos à totalidade do imóvel locado, independentemente da área efetivamente utilizada; e (ii) saber se, na impossibilidade de restituição integral do imóvel, é cabível a conversão da obrigação em indenização por desapropriação indireta. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O contrato de locação firmado entre as partes abrange a integralidade do imóvel, sendo irrelevante, para fins de obrigação locatícia, a destinação interna dada pelo Município à área locada. 7. A posse do imóvel, considerada em sua totalidade, permaneceu com o Município, subsistindo a obrigação de pagamento integral dos alugueres pactuados. 8. A relação locatícia impõe ao locatário o dever de zelar pela guarda e conservação do imóvel e de restituí-lo no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal, nos termos do art. 23 da Lei nº 8.245/1991. 9. A prova pericial demonstrou que parte do imóvel encontra-se sob ocupação irregular de terceiros, evidenciando descumprimento do dever de guarda e conservação por parte do Município. 10. A impossibilidade de restituição integral do imóvel ao locador, em razão de ocupações irregulares ocorridas durante a posse do Município, autoriza a conversão da obrigação de fazer em indenização por desapropriação indireta, conforme precedentes do STJ. 11. Sentença confirmada em sede de remessa necessária. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Remessa necessária conhecida e sentença confirmada. Tese de julgamento: "1. O Município locatário responde pelo pagamento dos alugueres relativos à totalidade do imóvel locado, independentemente da área efetivamente utilizada. 2. Na impossibilidade de restituição integral do imóvel ao locador, em razão de ocupações irregulares ocorridas durante a posse do Município, é cabível a conversão da obrigação em indenização por desapropriação indireta." _Dispositivos relevantes citados_: Lei nº 8.245/1991, art. 23; CPC, art. 497. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.224.007/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.04.2014; STJ, REsp 1.075.856/CE, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, j. 05.08.2009; STJ, REsp 1.442.440/AC, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, j. 07.12.2017.