TJRJ 0800606-89.2025.8.19.0203

APELAÇÕES. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL PREVISTA EM FAVOR DO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL INVERSA. INAPLICABILIDADE. BIS IN IDEM. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DO QUANTUM. I. CASO EM EXAME: APELAÇÕES INTERPOSTAS CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COMPENSAÇÃO, TORNOU DEFINITIVA A TUTELA ANTECIPADA, DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA, CONDENANDO-A À RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELA AUTORA ACRESCIDA DE MULTA CONTRATUAL DE 2%, BEM COMO AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS FIXADA EM R$ 5.000,00, REJEITANDO O PEDIDO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL INVERSA. A RÉ SUSTENTA INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO E REQUER A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS OU, SUBSIDIARIAMENTE, A RESTITUIÇÃO PARCELADA DOS VALORES, E A EXCLUSÃO OU REDUÇÃO DAS CONDENAÇÕES IMPOSTAS. A AUTORA, POR SUA VEZ, PLEITEIA A MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS E A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL INVERSA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA CARACTERIZA INADIMPLEMENTO CONTRATUAL IMPUTÁVEL À INCORPORADORA E AUTORIZA A RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS; (II) ESTABELECER SE É CABÍVEL A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL INVERSA PREVISTA PARA O INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR; (III) DETERMINAR SE O VALOR FIXADO A TÍTULO DE DANOS MORAIS DEVE SER ALTERADO. III. RAZÕES DE DECIDIR: O CONTRATO ESTABELECEU DATA DE ENTREGA DA UNIDADE PARA 30/01/2026, PRORROGÁVEL POR 180 DIAS, FINDA A QUAL SURGE O DIREITO DO ADQUIRENTE DE RESCINDIR O CONTRATO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS E MULTA DE 2%. A INCORPORADORA COMUNICOU PRORROGAÇÃO UNILATERAL DA ENTREGA DO IMÓVEL PARA 31/08/2027, JUSTIFICANDO ATRASO POR ENTRAVES BUROCRÁTICOS JUNTO À MUNICIPALIDADE, CIRCUNSTÂNCIA QUE CONFIGURA FORTUITO INTERNO. A RECUSA DA AUTORA EM ADERIR AO ADITIVO CONTRATUAL E O PEDIDO DE RESCISÃO REVELA EXERCÍCIO LEGÍTIMO DE DIREITO DIANTE DO INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA, IMPONDO A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS DEVE OCORRER DE FORMA IMEDIATA E INTEGRAL, SEM PARCELAMENTO OU EXCLUSÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM, TRIBUTOS OU TAXAS CARTORÁRIAS, POR SE TRATAR DE RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR À CONTRATAÇÃO. O CONTRATO PREVÊ EXPRESSAMENTE, EM FAVOR DO COMPRADOR, A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ACRESCIDA DE MULTA DE 2% EM CASO DE ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL, SENDO CORRETA A APLICAÇÃO DA PENALIDADE PACTUADA. A CLÁUSULA PENAL PREVISTA PARA O INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR, FIXADA EM 50% SOBRE OS VALORES PAGOS, EMBORA REVELE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL, NÃO AUTORIZA SUA REVERSÃO AUTOMÁTICA CONTRA A INCORPORADORA, SOBRETUDO PORQUE JÁ INCIDE A MULTA DE 2% DECORRENTE DA RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR, SOB PENA DE BIS IN IDEM. MULTA ESPECÍFICA QUE DEVE PREVALECER. DANO MORAL CONFIGURADO PELO ATRASO RELEVANTE NA ENTREGA DO IMÓVEL, ALIADO À FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DE MORADIA E À INSEGURANÇA DECORRENTE DA APLICAÇÃO DE RECURSOS FAMILIARES EM EMPREENDIMENTO FRUSTRADO. O VALOR FIXADO NA SENTENÇA REVELA-SE INSUFICIENTE DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO, IMPONDO-SE SUA MAJORAÇÃO PARA R$ 10.000,00, EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. IV. DISPOSITIVO: RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: LEI Nº 4.591/1964, ARTS. 43-A E 67-A; CC, ARTS. 884 E 944. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, TEMA 577, (SÚMULA 543) E 971; TJRJ, APELAÇÃO Nº 0001629-57.2017.8.19.0212, REL. DES. SANDRA SANTARÉM CARDINALI, 17ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, J. 18.03.2025.