TJRJ 3005982-62.2025.8.19.0001

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU E TCL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. SUJEIÇÃO PASSIVA TRIBUTÁRIA. TEMA 122 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA AJUIZADA EM FACE DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE AFASTAMENTO DA EXIGIBILIDADE DE DÉBITOS DE IPTU E TCL INCIDENTES SOBRE IMÓVEL CUJA PROPRIEDADE REGISTRAL PERMANECE EM NOME DO AUTOR, O QUAL SUSTENTA TER ALIENADO O BEM EM 1986 MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE A EXISTÊNCIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS AFASTA A LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA FIGURAR COMO SUJEITO PASSIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA RELATIVA AO IPTU; E (II) ESTABELECER SE A ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO, FUNDADA APENAS NO DECURSO DO TEMPO, É SUFICIENTE PARA AFASTAR A RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA SOMENTE SE OPERA MEDIANTE O REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, PERMANECENDO O ALIENANTE COMO TITULAR DO BEM PERANTE TERCEIROS ENQUANTO NÃO EFETIVADO O REGISTRO, NOS TERMOS DO ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. 4. O ART. 34 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL ESTABELECE QUE O CONTRIBUINTE DO IPTU PODE SER O PROPRIETÁRIO, O TITULAR DO DOMÍNIO ÚTIL OU O POSSUIDOR A QUALQUER TÍTULO, CONFERINDO À ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA A POSSIBILIDADE DE ELEGER QUALQUER DESSES SUJEITOS PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. 5. O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO JULGAMENTO DO TEMA 122 (RESP 1.111.202/SP), FIRMOU ENTENDIMENTO DE QUE TANTO O PROMITENTE COMPRADOR QUANTO O PROMITENTE VENDEDOR PODEM SER RESPONSABILIZADOS PELO PAGAMENTO DO IPTU, CABENDO À LEGISLAÇÃO MUNICIPAL DEFINIR O SUJEITO PASSIVO DO TRIBUTO. 6. A EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO AFASTA A LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL QUANDO NÃO DEMONSTRADO O REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. 7. A SIMPLES ALEGAÇÃO DE DECURSO DO PRAZO NECESSÁRIO À USUCAPIÃO, DESACOMPANHADA DE SENTENÇA DECLARATÓRIA REGISTRADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO OU DE PROVA DOS REQUISITOS LEGAIS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA, NÃO PRODUZ EFEITOS NA RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA NEM AFASTA A APLICAÇÃO DA ORIENTAÇÃO FIRMADA NO TEMA 122 DO STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. RECURSO DESPROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: 1. O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL PERMANECE LEGITIMADO PARA RESPONDER PELO IPTU ENQUANTO NÃO REGISTRADO O TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. 2. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROMITENTE VENDEDOR SEM O REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. 3. NOS TERMOS DO TEMA 122 DO STJ, TANTO O PROMITENTE COMPRADOR QUANTO O PROPRIETÁRIO/PROMITENTE VENDEDOR PODEM SER RESPONSABILIZADOS PELO PAGAMENTO DO IPTU, SENDO DISCRICIONÁRIA A ESCOLHA DO ENTE TRIBUTANTE ENTRE ESSES LEGITIMADOS, CONFORME PREVISÃO DA LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ART. 1.245; CTN, ART. 34; CPC, ART. 85, §11. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP Nº 1.111.202/SP (TEMA 122), REL. MIN. MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, DJE 18.06.2009; STJ, ARESP Nº 2.773.315/RN, REL. MIN. GURGEL DE FARIA, DJEN 03.04.2025; TJ/RJ, APELAÇÃO Nº 0020161-23.2023.8.19.0001, REL. DES. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO FILHO, J. 18.11.2025; TJ/RJ, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0026074-86.2023.8.19.0000, REL. DES. PATRÍCIA RIBEIRO SERRA VIEIRA, J. 18.07.2023; TJ/RJ, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0005632-31.2025.8.19.0000, REL. DES. SÉRGIO SEABRA VARELLA, J. 30.04.2025.