TJRJ 0846868-16.2024.8.19.0209

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE DO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que reconheceu atraso na entrega de imóvel adquirido por contrato intitulado como construção por administração, determinando a rescisão contratual por culpa das vendedoras e a devolução integral dos valores pagos pela autora, incluindo comissão de corretagem. 2 - Contrato firmado em março de 2023, com previsão de conclusão da obra em julho de 2026, sendo certo que as obras não foram iniciadas até agosto de 2025, sendo empreendimento de grande porte, composto por sete blocos e 297 unidades habitacionais. 3 - As rés alegam ilegitimidade passiva da construtora, sustentando que o contrato se submete ao regime de administração, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da responsabilidade solidária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4 - Há três questões em discussão: (i) apurar se a construtora é parte legítima para figurar no polo passivo; (ii) verificar se está configurado inadimplemento antecipado apto a ensejar a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos; e (iii) analisar se é possível a retenção de valores ou condicionamento da devolução à venda do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5 - O contrato celebrado não se caracteriza como mera construção por administração, pois a incorporadora detinha ingerência sobre valores e prazos, pelo que não há como afastar a relação de consumo. Precedente: 0004474-73.2019.8.19.0024 - Apelação. Des(A). Luiz Fernando de Andrade Pinto - Julgamento: 21/08/2024 - Terceira Câmara de Direito Privado. 6 - A construtora integra a cadeia de fornecimento de serviços, sendo parte legítima para figurar no polo passivo, nos termos do CDC, artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º. 7 - A responsabilidade é objetiva nas relações de consumo, à luz do art. 14 do CDC, podendo ser afastada pela culpa exclusiva do consumidor, de terceiro ou fortuito externo. 8 - Atraso na entrega do imóvel, com ausência de início das obras até data posterior ao ajuizamento da demanda, evidenciando inadimplemento antecipado, nos termos do art. 477 do CC. Precedente: 0015321-69.2017.8.19.0036 - Apelação. Des(a). Álvaro Henrique Teixeira de Almeida - Julgamento: 27/11/2025 - Décima Quarta Câmara de Direito Privado. 9 - As justificativas apresentadas pelas rés (licenciamento ambiental e exigências municipais criteriosas) referem-se a fortuito interno, inerente à atividade empresarial, não afastando a responsabilidade pelo descumprimento do prazo, incidindo o Enunciado de Súmula n.º 94 deste TJRJ. 10 - Restituição integral das parcelas pagas pela promitente compradora, sem direito de retenção, nos termos Enunciado de Súmula nº 543 do STJ, inclusive a comissão de corretagem, à luz do verbete sumular nº 98 deste TJRJ, pois, se tratando de rescisão motivada pela mora dos apelantes, deve ser restabelecido o status quo anterior, com as promitentes vendedoras arcando com as despesas inerentes ao contrato que não foi adimplido por sua culpa. Precedentes: AREsp n. 2.973.133/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026; 0460570-54.2015.8.19.0001 - Apelação. Des(A). Eduardo de Azevedo Paiva - Julgamento: 30/03/2022 - Décima Oitava Câmara Cível. 11 - Não se admite a retenção de valores com base no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, tampouco o condicionamento da devolução à venda do imóvel, pois tais hipóteses não se aplicam ao caso de inadimplemento do vendedor. IV. DISPOSITIVO 12 - Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido, majorando-se os honorários sucumbenciais para 17% do valor da condenação, na forma do art. 85, § 11, do CPC.