TJRJ 0808415-90.2025.8.19.0087

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS DE 12/2024 A 03/2025. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO EXEQUENTE PUGNANDO PELA REFORMA DO JULGADO. I.CASO EM EXAME. 1. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO CONTRA A R. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO. 1.1.EXECUTADA QUE ALEGA SER PARTE ILEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA, UMA VEZ QUE A UNIDADE OBJETO DA CONTROVÉRSIA FOI ALIENADA A TERCEIRO EM 1998, HÁ QUARENTA ANOS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) ANALISAR A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. (II) VERIFICAR SE A PARTE EXECUTADA COMPROVOU A POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR E SE O CONDOMÍNIO TINHA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO A AFASTAR À SUA LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS RELATIVAS AO PERÍODO DE 12/2024 A 03/2025. 3. RAZÕES DE DECIDIR. 3.1. A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO PODE RECAIR TANTO SOBRE O PROPRIETÁRIO REGISTRAL, QUANTO SOBRE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL, DEPENDENDO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. 3.2. TRATANDO-SE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, RESPONDE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, NA PROPORÇÃO DE SUA FRAÇÃO IDEAL, AQUELE QUE POSSUI A UNIDADE E QUE, EFETIVAMENTE, EXERCE OS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DE CONDÔMINO. 3.3.A DÍVIDA PERTENCENTE À UNIDADE IMOBILIÁRIA DEVE SER ASSUMIDA PELO PROPRIETÁRIO OU PELO TITULAR DOS DIREITOS SOBRE A UNIDADE AUTÔNOMA, DESDE QUE ESSE TENHA ESTABELECIDO RELAÇÃO JURÍDICA DIRETA COM O CONDOMÍNIO. 3.4.ASSIM, PARA QUE SE POSSA AFASTAR A RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, DEVE HAVER A COMPROVAÇÃO DA POSSE DOS ADQUIRENTES E DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. 3.5.SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS, QUE, PARA OS EFEITOS DO ART. 543-C DO CPC, ESTABELECEU AS SEGUINTES TESES (TEMA REPETITIVO 886): A) O QUE DEFINE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS NÃO É O REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS A RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. B) HAVENDO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO, A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO PODE RECAIR TANTO SOBRE O PROMITENTE VENDEDOR QUANTO SOBRE O PROMISSÁRIO COMPRADOR, DEPENDENDO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DE CADA CASO CONCRETO E C) SE FICAR COMPROVADO: (I) QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR SE IMITIRA NA POSSE; E (II) O CONDOMÍNIO TEVE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO, AFASTA-SE A LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR PARA RESPONDER POR DESPESAS CONDOMINIAIS RELATIVAS A PERÍODO EM QUE A POSSE FOI EXERCIDA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR.(RESP 1345331 RS 2012/0199276-4 - RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO - JULGAMENTO: 08.04.2015 SEGUNDA SEÇÃO - DJE: 20.04.2015). 3.6)DO CASO CONCRETO. AS COBRANÇAS RELATIVAS AO PERÍODO DE 12/2024 A 03/2025 NÃO PODEM SER EXECUTADAS EM FACE DO EMBARGANTE, UMA VEZ QUE, INOBSTANTE INEXISTIR DOCUMENTO DE IMISSÃO NA POSSE, NÃO PARECE CRÍVEL QUE DURANTE QUARENTA ANOS O CONDOMÍNIO NÃO TINHA CIÊNCIA DA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR, SR. CLÁUDIO. 3.7) SALA EM SHOPPING CENTER, ONDE, COM CERTEZA, COMO DEFENDEU O EMBARGANTE, EXIGE-SE UMA GESTÃO ADMINISTRATIVA RIGOROSA E CONTROLE PERMANENTE DE SEUS OCUPANTES. O QUE SE AFIRMOU - E ORA SE RATIFICA - É QUE NÃO PARECE RAZOÁVEL QUE UM LOJISTA ESTIVESSE NA POSSE DO IMÓVEL POR MAIS DE DUAS DÉCADAS, SEM QUE A ADMINISTRAÇÃO TIVESSE PLENO CONHECIMENTO ACERCA DESSA POSSE E DE SUA IDENTIDADE. 3.8)ASSIM, SENDO INCONTESTÁVEL A IMISSÃO NA POSSE, RESTANDO CARACTERIZADA A CIÊNCIA INEQUÍVOCA POR PARTE DO CONDOMÍNIO, NÃO DEVE O EMBARGANTE RESPONDER PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS DE COTAS QUE ESTÃO EM ABERTO 12/2024 A 03/2025 E SENDO EXECUTADA, IMPONDO, A MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA. IV.DISPOSITIVO E TESE RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.