TJRJ 0800998-69.2025.8.19.0028

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. INFILTRAÇÕES ORIUNDAS DE ÁREAS COMUNS. DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. RELAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. DANO CONTINUADO. TERMO INICIAL RENOVADO ENQUANTO PERDURA A LESÃO. INFILTRAÇÕES SANADAS APENAS EM 30/11/2023. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DO FUNDO DE DIREITO. MÉRITO. DEVER DO CONDOMÍNIO DE CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS (ARTS. 1.336, IV, E 1.348, V, CC). NEXO CAUSAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE COMPROVADA. DANOS MATERIAIS. PROVA SUFICIENTE. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR O CONJUNTO PROBATÓRIO. DEVER DE RESSARCIMENTO MANTIDO. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR PRESUNÇÃO RAZOÁVEL. IMÓVEL DESTINADO À LOCAÇÃO. PERDA DA CAPACIDADE PRODUTIVA. INDENIZAÇÃO CALCULADA COM BASE NO ÚLTIMO VALOR LOCATIVO. CRITÉRIO ADEQUADO. OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA REPARAÇÃO INTEGRAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO. INEXISTÊNCIA DE CULPA CONCORRENTE. CASO EM EXAME SENTENÇA (EVENTO 47 - EPROC), QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, PARA CONDENAR O SUPLICADO AO PAGAMENTO DE R$1.300,00 MENSAIS, REAJUSTADOS ANUALMENTE PELO ÍNDICE IGP-M., DEVIDAMENTE CORRIGIDOS PELA SELIC, A PARTIR DA CITAÇÃO, CORRESPONDENTE AO LUCRO CESSANTE A CONTAR DE MARÇO DE 2020 A JANEIRO DE 2024; BEM COMO DE R$4.920,51, POR INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, A SEREM MONETARIAMENTE ATUALIZADOS SELIC DESDE O DESEMBOLSO, E JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. QUESTÃO EM DISCUSSÃO RECURSO DO SUPLICADO, OBJETIVANDO O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO. NO MÉRITO, A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DISPOSITIVO DESPROVIMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO DO RÉU. RAZÕES DE DECIDIR Trata-se, na origem, de demanda que tem como causa de pedir ocorrência de infiltrações oriundas de áreas comuns do edifício, atribuídas à omissão do condomínio Réu na manutenção, que teriam causado danos ao imóvel do Autor e inviabilizado sua exploração econômica, gerando prejuízos materiais e lucros cessantes. Inicia-se pelo exame da prefacial de prescrição. A controvérsia envolve danos decorrentes de infiltrações em unidade imobiliária, cuja natureza, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça (Agravo em Recurso Especial n. 2.107.167), é continuada ou de trato sucessivo, quando persistem no tempo ou se renovam enquanto não sanada a causa. Nas hipóteses, o prazo prescricional não flui de forma estanque a partir de um único marco inicial, mas se renova continuamente enquanto perdurar a situação lesiva, afastando o reconhecimento da prescrição enquanto não cessado o dano. No caso concreto, restou expressamente consignado que as infiltrações perduraram até 30 de novembro de 2023, quando então foram definitivamente sanadas pelo próprio Condomínio, fato incontroverso nos autos. Assim, ainda que o Suplicante tivesse ciência inicial do problema em 2020, a permanência da causa danosa impede o reconhecimento da prescrição, porquanto a lesão se protraiu no tempo, de modo que, em se tratando de vícios construtivos ou infiltrações persistentes, a pretensão indenizatória é exigível enquanto subsistir o dano, não havendo prescrição do fundo de direito. Rejeita-se, portanto, a preliminar, passando-se ao exame do mérito. A responsabilidade do condomínio Demandado decorre do dever legal de conservação das áreas comuns (arts. 1.336, IV, e 1.348, V, do Código Civil), respondendo pelos danos causados às unidades autônomas quando comprovado o nexo causal. No caso, além de não ter sido efetivamente infirmada a origem das infiltrações, o próprio Réu assumiu a responsabilidade e promoveu os reparos, circunstância que reforça o nexo causal reconhecido pelo r. Juízo de origem. Os documentos acostados são considerados suficientes para demonstrar os prejuízos materiais, não tendo o Suplicado produzido prova apta a desconstituí-los. A alegação genérica de ausência de lastro técnico não se sobrepõe ao conjunto probatório valorado sob o crivo do contraditório. Nesse contexto, impõe-se o ressarcimento dos danos materiais. Também não prospera a insurgência quanto aos lucros cessantes. É certo que, em regra, os lucros cessantes exigem demonstração da probabilidade objetiva de ganho frustrado. Todavia, a orientação jurisprudencial admite sua fixação com base em presunção razoável, quando evidenciada a perda da capacidade produtiva do bem, sobretudo em hipóteses como a dos autos (Recurso Especial n. 1.919.208 - MA). Deveras, restou comprovado que: o imóvel era efetivamente destinado à locação; encontrava-se alugado por valor certo; a rescisão contratual decorreu diretamente das infiltrações; e a unidade permaneceu indisponível até a efetiva solução do vício. Dessa forma, a fixação dos lucros cessantes com base no último valor locatício percebido revela-se critério adequado, além disso, respeita o princípio da reparação integral (Art. 944 do Código Civil) e utiliza dado concreto e histórico para evitar o enriquecimento sem causa, haja vista que o imóvel já estava locado, de modo que o valor do último aluguel se revela como parâmetro mais fidedigno da realidade econômica do bem. Ressalte-se que não há prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, ônus que incumbia ao Reclamado. Quanto à alegada culpa concorrente, igualmente não se verifica suporte probatório que evidencie inércia relevante do Autor apta a mitigar a indenização, sobretudo diante da natureza estrutural do problema.