TJRJ 0847106-87.2023.8.19.0203

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS ASSOCIATIVAS. AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA OBRIGAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA EM FACE DE PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL SITUADO EM LOTEAMENTO ADMINISTRADO PELA AUTORA, OBJETIVANDO O PAGAMENTO DE COTAS ASSOCIATIVAS VENCIDAS E VINCENDAS. A ASSOCIAÇÃO SUSTENTA QUE A RÉ ADERIU TACITAMENTE À ENTIDADE MEDIANTE UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS E PAGAMENTO ANTERIOR DE CONTRIBUIÇÕES, BEM COMO DEFENDE A LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE É LEGÍTIMA A COBRANÇA DE COTAS ASSOCIATIVAS DE PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL QUE NÃO COMPROVADAMENTE ADERIU À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES; (II) ESTABELECER SE O PAGAMENTO PRETÉRITO DE CONTRIBUIÇÕES CONFIGURA ANUÊNCIA INEQUÍVOCA APTA A LEGITIMAR A COBRANÇA. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O STJ, NO JULGAMENTO DO TEMA 882, FIRMOU ENTENDIMENTO DE QUE AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO OBRIGAM PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS OU QUE NÃO ANUÍRAM EXPRESSAMENTE AO ENCARGO. 4. A LEI Nº 13.465/2017 INTRODUZIU O ART. 36-A NA LEI Nº 6.766/1979, ADMITINDO A COTIZAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS EM LOTEAMENTOS ADMINISTRADOS POR ASSOCIAÇÕES, DESDE QUE OBSERVADOS OS REQUISITOS LEGAIS E CONSTITUCIONAIS FIXADOS PELO STF. 5. O STF, NO TEMA 492, ASSENTOU QUE A COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS SOMENTE É POSSÍVEL, APÓS A LEI Nº 13.465/2017, SE HOUVER ADESÃO DO PROPRIETÁRIO AO ATO CONSTITUTIVO DA ASSOCIAÇÃO OU, NO CASO DE NOVOS ADQUIRENTES, REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. 6. A RÉ ADQUIRIU O IMÓVEL POSTERIORMENTE À CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO, SEM QUE HOUVESSE DEMONSTRAÇÃO DE ADESÃO FORMAL À ENTIDADE ASSOCIATIVA OU PROVA DE AVERBAÇÃO DO ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. 7. INCUMBE À ASSOCIAÇÃO AUTORA COMPROVAR O FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO, NOS TERMOS DO ART. 373, I, DO CPC, ÔNUS DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU AO DEIXAR DE APRESENTAR PROVA INEQUÍVOCA DA ADESÃO DA RÉ. 8. O PAGAMENTO DE COTAS EM PERÍODO PRETÉRITO NÃO CARACTERIZA ACEITAÇÃO TÁCITA DA OBRIGAÇÃO ASSOCIATIVA, CONFORME ORIENTAÇÃO CONSOLIDADA DO STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. RECURSO DESPROVIDO. TESES DE JULGAMENTO: 1. AS COTAS DE MANUTENÇÃO INSTITUÍDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO PODEM SER EXIGIDAS DE PROPRIETÁRIO QUE NÃO ADERIU FORMALMENTE À ENTIDADE ASSOCIATIVA. 2. A COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTOS, APÓS A LEI Nº 13.465/2017, DEPENDE DA ADESÃO DO PROPRIETÁRIO OU DO REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. 3. O PAGAMENTO ANTERIOR DE CONTRIBUIÇÕES NÃO CONFIGURA ANUÊNCIA INEQUÍVOCA À ASSOCIAÇÃO. __________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, ART. 5º, XX. CPC/2015, ART. 373, I. LEI Nº 6.766/1979, ART. 36-A. LEI Nº 13.465/2017. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP Nº 1.439.163/SP, REL. MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, REL. P/ ACÓRDÃO MIN. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, J. 11.03.2015, DJE 22.05.2015 (TEMA 882). STF, RE Nº 695.911/SP, REL. MIN. DIAS TOFFOLI, TRIBUNAL PLENO, J. 15.12.2020, DJE 19.04.2021 (TEMA 492). STJ, AGINT NO RESP Nº 2.076.328/SP, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, J. 04.09.2023, DJE 06.09.2023. TJRJ, APELAÇÃO Nº 0008771-34.2022.8.19.0052, REL. DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO, J. 06.10.2025. TJRJ, APELAÇÃO Nº 0031273-15.2021.8.19.0209, REL. DES. FERNANDA FERNANDES COELHO ARRÁBIDA PAES, J. 17.11.2025.