TJRJ 0802144-48.2025.8.19.0028

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. MANUTENÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE REJEITOU EMBARGOS À EXECUÇÃO, RECONHECENDO A EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL HÁBIL (ART. 784, VIII, DO CPC) E A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, MANTENDO A COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS, COM CONDENAÇÃO DA EMBARGANTE AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS FIXADOS EM 15% SOBRE O VALOR DA CAUSA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. VERIFICAR (I) A ALEGADA NULIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL POR AUSÊNCIA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS E (II) A INEXIGIBILIDADE DOS ALUGUÉIS SOB FUNDAMENTO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E OCORRÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DO LOCADOR (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM) E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A EXECUÇÃO ENCONTRA-SE FUNDADA EM CRÉDITO LOCATÍCIO DOCUMENTALMENTE COMPROVADO, ENQUADRANDO-SE NA HIPÓTESE DO ART. 784, VIII, DO CPC, SENDO DESNECESSÁRIA A OBSERVÂNCIA ESTRITA DO REQUISITO DO ART. 784, III, DO CPC QUANTO À ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. 4. A INICIAL EXECUTIVA FOI DEVIDAMENTE INSTRUÍDA COM CONTRATO DE LOCAÇÃO E PLANILHA DISCRIMINADA DO DÉBITO, ATENDENDO AOS REQUISITOS LEGAIS PARA APARELHAR A EXECUÇÃO. 5. A JURISPRUDÊNCIA DO STJ ADMITE A MITIGAÇÃO DA EXIGÊNCIA DE TESTEMUNHAS QUANDO DEMONSTRADA A VALIDADE DO CONTRATO E A CERTEZA DO CRÉDITO, SENDO INVIÁVEL O REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO EM SEDE RECURSAL (SÚMULA 7/STJ). 6. A NOTIFICAÇÃO ACERCA DA INTENÇÃO DE VENDA DO IMÓVEL NÃO IMPLICOU DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO, MAS APENAS ASSEGUROU O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO, NOS TERMOS DA LEI DO INQUILINATO, NÃO AUTORIZANDO A RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. 7. INEXISTÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO OU VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA POR PARTE DO LOCADOR, AFASTANDO-SE A TESE DE VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM E DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 8. A APELANTE NÃO COMPROVOU A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, TAMPOUCO A ENTREGA DAS CHAVES, ÔNUS QUE LHE INCUMBIA (ART. 373, I, DO CPC), SUBSISTINDO A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. 9. ELEMENTOS CONSTANTES DA AÇÃO DE DESPEJO INDICAM ABANDONO DO IMÓVEL APENAS A PARTIR DE ABRIL DE 2024, COM IMISSÃO NA POSSE DO LOCADOR EM NOVEMBRO DE 2024, INFIRMANDO A ALEGAÇÃO DE SAÍDA EM JULHO DE 2023. 10. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS NO PERÍODO DE AGOSTO DE 2023 A MARÇO DE 2024, REFORÇANDO A LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. 11. SENTENÇA QUE APRECIOU ADEQUADAMENTE O CONJUNTO PROBATÓRIO E APLICOU CORRETAMENTE O DIREITO, DEVENDO SER INTEGRALMENTE MANTIDA. IV. DISPOSITIVO 12. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PARA 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 85, §11, DO CPC, SUSPENSA A EXIGIBILIDADE EM RAZÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. TESE DE JULGAMENTO: A COBRANÇA DE CRÉDITOS LOCATÍCIOS DEVIDAMENTE COMPROVADOS CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL NOS TERMOS DO ART. 784, VIII, DO CPC, SENDO DESNECESSÁRIA A ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS, E A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E DO PAGAMENTO DOS DÉBITOS IMPEDE O AFASTAMENTO DA EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ARTS. 85, §11, 373, I, 784, III E VIII; CÓDIGO CIVIL, ART. 884. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, AGINT NO ARESP N. 2.758.184/SP, REL. MIN. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, JULGADO EM 07/04/2025; STJ, ARESP N. 00000000000002897575, REL. MIN. MARCO BUZZI, JULGADO EM 30/06/2025; STJ, AGINT NO RESP N. 1.952.155/MS, REL. MIN. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 29/05/2023.