TJRJ 0806545-09.2023.8.19.0207

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA C/C COBRANÇA. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. I. 1 CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS RÉUS EM FACE DE R. SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA C/C COBRANÇA, JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO, TORNAR DEFINITIVA A LIMINAR DE DESPEJO E CONDENAR AO PAGAMENTO DE ALUGUERES E ENCARGOS VENCIDOS E VINCENDOS, SOB O FUNDAMENTO DE PRORROGAÇÃO CONTRATUAL POR PRAZO INDETERMINADO E INADIMPLEMENTO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL FOI CELEBRADO POR PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES E POSTERIORMENTE PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO, DE MODO A AUTORIZAR A DENÚNCIA VAZIA; (II) ESTABELECER A VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA; E (III) DETERMINAR SE OS PAGAMENTOS PARCIAIS REALIZADOS PELOS LOCATÁRIOS AFASTAM A MORA E IMPEDEM A COBRANÇA INTEGRAL DOS ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS VENCIDOS. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O CONTRATO DE LOCAÇÃO, CELEBRADO POR PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES, PRORROGA-SE AUTOMATICAMENTE POR PRAZO INDETERMINADO APÓS O TÉRMINO, AUTORIZANDO A DENÚNCIA VAZIA A QUALQUER TEMPO, COMO DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR, NOS TERMOS DO ART. 46, §§ 1º E 2º, DA LEI Nº 8.245/91; 4. EVENTUAL ERRO MATERIAL NA INDICAÇÃO DO TERMO FINAL DO CONTRATO NÃO DESCARACTERIZA SUA NATUREZA, NEM IMPEDE A PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA, INEXISTINDO CONTRADIÇÃO INTERNA APTA A INVALIDAR O PACTO; 5. A NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO FOI REGULARMENTE ENVIADA E ENTREGUE NO ENDEREÇO DOS LOCATÁRIOS, COMPROVANDO A CIÊNCIA DA DENÚNCIA; 6. A INADIMPLÊNCIA DOS LOCATÁRIOS RESTA CARACTERIZADA, POIS OS PAGAMENTOS REALIZADOS ERAM PARCIAIS E INFERIORES AO VALOR DO ALUGUEL, NÃO HAVENDO COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO INTEGRAL NEM DE AJUSTE PARA PAGAMENTO FRACIONADO; 7. O PAGAMENTO PARCIAL NÃO OBRIGA O CREDOR A ACEITÁ-LO COMO QUITAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 314 DO CÓDIGO CIVIL, SENDO LEGÍTIMA A COBRANÇA DO VALOR INTEGRAL DEVIDO; 8. COMPETE AO LOCATÁRIO COMPROVAR A ADIMPLÊNCIA OU PURGAR A MORA, O QUE NÃO OCORREU, AUTORIZANDO O DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, CONFORME ART. 62, II, DA LEI Nº 8.245/91; 9. A MORA É EX RE E DECORRE DO INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL, SENDO DESNECESSÁRIA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA O DESPEJO FUNDADO EM FALTA DE PAGAMENTO, NOS TERMOS DO ART. 9º, III, DA LEI DO INQUILINATO; 10. O PAGAMENTO EM DESACORDO COM A FORMA CONTRATADA CONFIGURA INFRAÇÃO CONTRATUAL E NÃO AFASTA A COBRANÇA INTEGRAL DOS ALUGUERES VENCIDOS, SENDO INCOMPATÍVEL COM A BOA-FÉ OBJETIVA A PRETENSÃO DE EXONERAÇÃO DO SALDO REMANESCENTE PELO SIMPLES FATO DE O DEVEDOR TER PAGO A MENOR. MANTIDA INTEGRALMENTE A SENTENÇA, IMPÕE-SE A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS EM GRAU RECURSAL, OBSERVADA A SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE EM RAZÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA AOS RÉUS. IV. DISPOSITIVO E TESE: RECURSO CONHECIDO E PROVIDO 1. A PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO AUTORIZA A DENÚNCIA VAZIA COMO DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR; 2. O PAGAMENTO PARCIAL E REITERADO DO ALUGUEL NÃO AFASTA A INADIMPLÊNCIA NEM IMPEDE A COBRANÇA INTEGRAL DO DÉBITO; 3. A MORA DO LOCATÁRIO DISPENSA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA O DESPEJO FUNDADO EM FALTA DE PAGAMENTO; 4. INCUMBE AO LOCATÁRIO COMPROVAR A ADIMPLÊNCIA OU PURGAR A MORA PARA EVITAR A RESCISÃO DA LOCAÇÃO; 5. A ACEITAÇÃO DE PAGAMENTOS FRACIONADOS E INSUFICIENTES, SEM AJUSTE EXPRESSO, NÃO IMPEDE A COBRANÇA INTEGRAL DOS ALUGUERES E ENCARGOS VENCIDOS. 6. O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL AUTORIZA O DESPEJO INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CPC, ARTS. 85, § 2º, 85, § 11, 98, § 3º, 323, 373, II, E 487, I; LEI Nº 8.245/1991, ARTS. 9º, III, 23, I, 46, CAPUT, §§ 1º E 2º, E 62, II; CC, ART. 314. JURISPRUDÊNCIA E PRECEDENTES CITADOS: TJRJ, APELAÇÃO Nº 0804491-82.2023.8.19.0203 REL. DES(A). LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHÃES, J. 15/07/2025; TJRJ, APELAÇÃO Nº 0803963-61.2023.8.19.0037, REL. DES(A). REGINA LUCIA PASSOS, J.22/10/2025; TJRJ, APELAÇÃO Nº0839849-64.2025.8.19.0001, REL. DES(A). ANTONIO CARLOS ARRABIDA PAES, J.05/02/2026. DESPROVIMENTO DO RECURSO.