TJRJ 0829544-59.2023.8.19.0205

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. RETENÇÃO DO SINAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, NA QUAL A AUTORA BUSCAVA A RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E A DEVOLUÇÃO DA QUANTIA DE R$ 20.000,00 PAGA A TÍTULO DE SINAL. A SENTENÇA TAMBÉM JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO PARA CONDENAR A AUTORA AO PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL REFERENTE AO PERÍODO EM QUE PERMANECEU NA POSSE DO IMÓVEL. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE HOUVE CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE SEM PRODUÇÃO DE PROVA ORAL; E (II) ESTABELECER SE A RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL PAGO PELOS PROMITENTES COMPRADORES E A CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ENCONTRAM AMPARO LEGAL E CONTRATUAL. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. INEXISTE CERCEAMENTO DE DEFESA QUANDO A CONTROVÉRSIA PODE SER SOLUCIONADA COM BASE NA PROVA DOCUMENTAL CONSTANTE DOS AUTOS, SENDO DESNECESSÁRIA A PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL PARA APURAÇÃO DA RESPONSABILIDADE PELA INEXECUÇÃO CONTRATUAL E PELO INADIMPLEMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. 4. A AUTORA NÃO IMPUGNOU OPORTUNAMENTE A DECISÃO SANEADORA QUE DEFERIU APENAS PROVA DOCUMENTAL SUPERVENIENTE E DESIGNOU AUDIÊNCIA RESTRITA AO DEPOIMENTO PESSOAL DAS PARTES, OPERANDO-SE A PRECLUSÃO QUANTO À INSURGÊNCIA ACERCA DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. 5. O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES POSSUI CLÁUSULA EXPRESSA DE IRRETRATABILIDADE, INEXISTINDO PREVISÃO DE DIREITO DE ARREPENDIMENTO, RAZÃO PELA QUAL O SINAL PAGO POSSUI NATUREZA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 6. NOS TERMOS DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL, A PARTE QUE DEU AS ARRAS E DEU CAUSA À INEXECUÇÃO CONTRATUAL PERDE O VALOR ENTREGUE A TÍTULO DE SINAL EM BENEFÍCIO DA OUTRA PARTE. 7. AS ALEGAÇÕES DA AUTORA REVELAM CONTRADIÇÃO ENTRE A PETIÇÃO INICIAL, NA QUAL AFIRMOU IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA DE PROSSEGUIR NO NEGÓCIO, E A RÉPLICA, EM QUE PASSOU A SUSTENTAR CULPA DOS RÉUS PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. 8. A AUTORA NÃO PRODUZIU PROVA CAPAZ DE DEMONSTRAR QUE OS RÉUS IMPEDIRAM A CONTINUIDADE DO FINANCIAMENTO OU DEIXARAM DE FORNECER DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À EXECUÇÃO DO CONTRATO, LIMITANDO-SE A ALEGAÇÕES DESACOMPANHADAS DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL. 9. A AUTORA NÃO NEGA O DÉBITO CONDOMINIAL REFERENTE AO PERÍODO EM QUE PERMANECEU NA POSSE DO IMÓVEL, SENDO LEGÍTIMA SUA RESPONSABILIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DAS COTAS INADIMPLIDAS. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. RECURSO DESPROVIDO. TESES DE JULGAMENTO: 1. O SINAL PAGO EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE POSSUI NATUREZA DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 2. A PARTE QUE DÁ CAUSA À INEXECUÇÃO DO CONTRATO PERDE AS ARRAS CONFIRMATÓRIAS EM FAVOR DA OUTRA PARTE, NOS TERMOS DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. _______________________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CPC, ARTS. 357, §1º E 85, §11; CC, ARTS. 417, 418, 419 E 420.