TJRJ 0810347-43.2022.8.19.0209

RECURSO DE APELAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR FINAL QUE APENAS FOI ALCANÇADO EM DECORRÊNCIA DA ATUAÇÃO DA EMPRESA DE CORRETAGEM. SENTENÇA QUE SE REFORMA. A teoria contratual contemporânea contempla quatro grandes princípios: autonomia privada, boa-fé, justiça contratual e função social do contrato. O art.421 inaugura o estudo dos contratos, demonstrando a imprescindível conjugação entre a liberdade contratual e o princípio constitucional da solidariedade (art.3º, I, CRFB). Atualmente, os contratos são instrumento por excelência de circulação de riquezas, sendo que as trocas demandam utilidade e justiça, censurando-se assim o abuso da liberdade contratual. Na hipótese dos autos, a parte autora cobra valores relativos a serviço de corretagem, que alega ter prestado à parte ré e que resultou na celebração do contrato de compra e venda de imóvel. Nos termos do art.722, do CC, "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas." Logo, na corretagem, uma parte obriga-se com outra para aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, mediante remuneração, mas sem a necessidade de mandato ou sem relação de subordinação. A corretagem possui, assim, natureza acessória, porquanto está vinculada a um contrato principal, geralmente, de compra e venda. In casu, sustentou a autora que intermediou a venda de imóvel dos réus, destacando que o real comprovador, Jorge, fez propostas junto à imobiliária, na condição de terceiro interessado e que jamais figurou como locatário do imóvel objeto da lide, razão pela qual não haveria qualquer direito de preferência. Afirmou, ainda, que a sentença desconsiderou a preponderante e decisiva atuação da apelante para que o valor final da venda atingisse o patamar de R$1.000.000,00, de forma que a autora, não apenas aproximou o comprador Jorge, mas também influenciou diretamente o preço final da venda, garantindo o melhor resultado para os réus. Como se sabe, o corretor apenas tem direito à comissão se houver um resultado útil da intermediação, ou seja, se ele efetivamente aproximar comprador e vendedor, a ponto de o negócio se concretizar. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "o resultado útil da mediação imobiliária considera-se alcançado no momento em que as partes chegam a um acordo de vontades sobre os elementos nucleares da compra e venda, sendo irrelevante para o direito à comissão que o negócio não se concretize posteriormente em virtude de arrependimento imotivado na fase pré-contratual avançada, o que se enquadra na literalidade do art. 725 do CC" (REsp 2198976/PR. Relator Ministro MOURA RIBEIRO. DJEN 27/11/2025). No caso dos autos, sustenta a apelante que a sentença baseou-se em depoimento falso do comprador, havendo má-fé ente este e os vendedores, a fim de excluir a autora e impedir o recebimento da comissão de corretagem. Com efeito, não se desconsidera que o comprador chegou a fazer contato com a corretora. Contudo, fato é que se tratava do locatário de fato do imóvel, o que já lhe garantiria direito de preferência, nos termos do art.27, da lei 8.245/91. Muito embora não constasse como o locatário no contrato, era a pessoa que estava no imóvel, sendo certo que a própria lei de locações confere status de preferência ao sublocatário. Oportuno assinalar, ainda, que o comprador afirmou de forma expressa que não recebeu qualquer assessoria por parte da autora. Nesse contexto, é correto afirmar que, como o comprador já teria garantido o direito de preferência, não teria ocorrido a intermediação pela corretora. Nada obstante, não se pode desconsiderar que houve efetiva e imprescindível participação da corretora na definição do valor final da venda do imóvel objeto da lide. Compulsando atentamente os autos, verifica-se que o valor aceito pelos vendedores foi de R$880.000,00, o qual apenas chegou ao valor de R$1.000.000,00, diante da intermediação da corretora, que encontrou um comprador que, a fim realizar a venda, ofereceu valor maior do que aquele indicado. Nessa toada, é evidente que o trabalho exercido pela autora influenciou não apenas nas negociações, mas foi decisivo para o preço final da venda, beneficiando sobremaneira os vendedores. Ora, ainda que o negócio tenha sido celebrado com o locatário, por força do exercício do direito de preferência, impõe-se reconhecer que a majoração do preço para R$ 1.000.000,00 decorreu diretamente da atuação da corretora, que angariou proposta superior de terceiro interessado, superando o valor anteriormente praticado de R$ 880.000,00, o que evidencia sua contribuição efetiva para o resultado útil do negócio. Nessa seara, o resultado econômico obtido -- venda pelo valor de R$ 1.000.000,00 -- é consequência direta da intermediação realizada pela corretora, cuja atuação introduziu no cenário negocial proposta superior à então existente, compelindo, na prática, a equiparação do preço pelo adquirente final. Sendo assim, a atuação da autora gerou direito à comissão, porquanto contribuiu de forma decisiva para o resultado útil do negócio, ainda que a contratação final tenha ocorrido com pessoa diversa daquela por ela apresentada. Destarte, devem os réus ser condenados ao pagamento da comissão, correspondente a 5% do valor da venda, qual seja, R$50.000,00, devidamente corrigido da data da venda, ou seja, data em que foi lavrada a escritura e juros da citação, considerando a existência de relação jurídica entre as partes. Provimento do recurso.