TJRJ 0806618-40.2023.8.19.0058

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ILÍCITO CONTRATUAL. TURBAÇÃO DO USO DO IMÓVEL. OBRAS REALIZADAS PELA LOCADORA EM PARCELA NÃO LOCADA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IPTU. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA DEMANDA PRINCIPAL E PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS EM RECONVENÇÃO, CONDENANDO O LOCATÁRIO AO PAGAMENTO DE DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL, ALUGUÉIS VENCIDOS E MULTA CONTRATUAL, COM RETENÇÃO DA CAUÇÃO PARA ABATIMENTO DO DÉBITO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ CINCO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE A SENTENÇA INCORREU EM JULGAMENTO EXTRA PETITA AO EXAMINAR ALEGAÇÃO DE ESBULHO CONTRA O LOCATÁRIO; (II) ESTABELECER SE AS OBRAS REALIZADAS PELA LOCADORA COMPROMETERAM O USO PACÍFICO DO IMÓVEL LOCADO; (III) DEFINIR A EXTENSÃO DA RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELOS DANOS CONSTATADOS NO IMÓVEL E PELOS ALUGUÉIS VENCIDOS; (IV) DEFINIR A EXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL POR DENÚNCIA ANTECIPADA DA LOCAÇÃO; E (V) ESTABELECER SE HOUVE COBRANÇA EXCESSIVA DE IPTU EM DESACORDO COM O CONTRATO. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. NÃO HÁ JULGAMENTO EXTRA PETITA, POIS A PETIÇÃO INICIAL EXPRESSAMENTE NARRA, COMO CAUSA DE PEDIR, A OCORRÊNCIA DE ESBULHO (AINDA QUE PARCIAL) DA ÁREA LOCADA. 4. NADA OBSTANTE, O LOCATÁRIO TAMBÉM ALEGA TURBAÇÃO E QUEBRA CONTRATUAL. O LOCADOR TEM O DEVER DE GARANTIR O USO PACÍFICO DO IMÓVEL LOCADO, NOS TERMOS DO ART. 22, I E II, DA LEI N° 8.245/1991. AS FOTOGRAFIAS JUNTADAS AOS AUTOS DEMONSTRAM QUE AS OBRAS REALIZADAS PELA LOCADORA, EMBORA EM ÁREA NÃO LOCADA, PRODUZIRAM PERTURBAÇÕES APTAS A COMPROMETER O REGULAR FUNCIONAMENTO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL EXPLORADO PELO LOCATÁRIO, INCLUSIVE MEDIANTE INSTALAÇÃO DE TAPUMES QUE ESCURECIAM E ABAFAVAM O AMBIENTE. 5. A REALIZAÇÃO DAS OBRAS DECORRE DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE DA LOCADORA, MAS OS TRANSTORNOS CAUSADOS AO LOCADOR JUSTIFICAM A RESCISÃO DA LOCAÇÃO SEM INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL POR DENÚNCIA ANTECIPADA. 6. O LOCATÁRIO NÃO COMPROVOU A EFETIVA ENTREGA JUDICIAL DAS CHAVES NA DATA ALEGADA, RAZÃO PELA QUAL SUBSISTE A OBRIGAÇÃO DE ARCAR COM OS ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A RESCISÃO DA LOCAÇÃO. 7. OS DANOS CONSTATADOS NO IMÓVEL NÃO DECORRERAM DE DESGASTE NATURAL PELO USO ORDINÁRIO, MAS DE ALTERAÇÃO DAS INSTALAÇÕES PROMOVIDA PELO LOCATÁRIO SEM AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA, DEVENDO SER MANTIDA A CONDENAÇÃO AO RESSARCIMENTO CORRESPONDENTE. 8. A CLÁUSULA CONTRATUAL REFERENTE AO IPTU PREVIA PAGAMENTO PROPORCIONAL AO ESPAÇO EFETIVAMENTE LOCADO, SENDO INDEVIDA A COBRANÇA INTEGRAL DO VALOR DO TRIBUTO PELA LOCADORA, O QUE AUTORIZA A REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO. 9. A RETENÇÃO DA CAUÇÃO DESTINA-SE APENAS AO ABATIMENTO DO DÉBITO RECONHECIDO, DEVENDO EVENTUAL SALDO REMANESCENTE SER DEVOLVIDO AO LOCATÁRIO. 10. OS TRANSTORNOS DECORRENTES DA CONTROVÉRSIA CONTRATUAL ENVOLVENDO LOCAÇÃO COMERCIAL NÃO CONFIGURAM, NO CASO CONCRETO, OFENSA À DIGNIDADE APTA A JUSTIFICAR COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. IV. DISPOSITIVO 11. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.