TJRJ 3005439-28.2026.8.19.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. INSTALAÇÃO DE MINIMERCADO EM ÁREA COMUM. AUSÊNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. 1. CUIDA-SE, NA ORIGEM, DE AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C INDENIZATÓRIA, AJUIZADA POR CONDÔMINOS EM FACE DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SOLAR DO GRAJAÚ, NA QUAL SE QUESTIONA A INSTALAÇÃO DE MINIMERCADO EM ÁREA COMUM ANTERIORMENTE DESTINADA À ADMINISTRAÇÃO, BEM COMO A VALIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA EM 17/07/2025, QUE RATIFICOU A INSTALAÇÃO DO SERVIÇO. 2. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENDER OS EFEITOS DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA EM 17/07/2025, SOB PENA DE MULTA DE R$ 50.000,00 (CINQUENTA MIL REAIS), POR VISLUMBRAR INDÍCIOS DE INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. 3. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO RÉU, QUE SUSTENTA INEXISTÊNCIA DE MODIFICAÇÃO ESTRUTURAL OU ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DA ÁREA COMUM, DEFENDENDO TRATAR-SE DE MERA READEQUAÇÃO DE ESPAÇO PREEXISTENTE E DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR VÁLIDA, COM ALEGAÇÃO DE PERIGO DE DANO INVERSO À COLETIVIDADE CONDOMINIAL E A TERCEIRO CONTRATADO. 4. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES. A PROBABILIDADE DO DIREITO RESTA SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADA PELA PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA, QUE EVIDÊNCIA, EM COGNIÇÃO SUMÁRIA, QUE A CONTROVÉRSIA NÃO SE LIMITA À REORGANIZAÇÃO INTERNA DE ESPAÇO, MAS ENVOLVE CESSÃO DE ÁREA COMUM A TERCEIRO PARA EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE ECONÔMICA EM LOCAL ANTES DESTINADO À ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL. A REGULARIDADE ASSEMBLEAR É SUBSTANCIALMENTE CONTROVERTIDA: A ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE 17/07/2025 REGISTRA APROVAÇÃO POR 36 (TRINTA E SEIS) VOTOS FAVORÁVEIS, EM UNIVERSO DE 79 (SETENTA E NOVE) UNIDADES, O QUE, EM JUÍZO PERFUNCTÓRIO, NÃO ALCANÇA O QUÓRUM DE DOIS TERÇOS EXIGIDO PELO ART. 5º DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E PELOS ARTS. 1.351 E 1.331, §2º, DO CÓDIGO CIVIL PARA ALTERAÇÃO DE PARTES COMUNS. O PERIGO DE DANO DECORRE DO RISCO DE CONSOLIDAÇÃO FÁTICA DA OCUPAÇÃO DO ESPAÇO COLETIVO E DO CONSEQUENTE ESVAZIAMENTO DA TUTELA FINAL, CASO MANTIDA A ATIVIDADE ECONÔMICA DURANTE O CURSO DO PROCESSO. 5. SOME-SE A ISSO QUE OS AGRAVADOS INVOCAM O ART. 4º DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, QUE VEDA A UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM PARA ATIVIDADE ECONÔMICA EM BENEFÍCIO DE CONDÔMINO ESPECÍFICO. TAL ALEGAÇÃO, SE CONFIRMADA, TENDO EM VISTA QUE O MINIMERCADO TERIA COMO OPERADOR O PROPRIETÁRIO DO APARTAMENTO 204, ACRESCENTA FUNDAMENTO AUTÔNOMO À PROBABILIDADE DO DIREITO, INDEPENDENTEMENTE DA DISCUSSÃO SOBRE O QUÓRUM ASSEMBLEAR, POR ENVOLVER POSSÍVEL APROPRIAÇÃO PRIVADA DE PATRIMÔNIO COLETIVO. 6. PRECEDENTES DESTE E. TJRJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 59 DESTE TRIBUNAL. 7. DESPROVIMENTO DO RECURSO, PREJUDICADOS OS DECLARATÓRIOS. TESE DE JULGAMENTO: "1. A CESSÃO DE ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO PARA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA POR TERCEIRO CONFIGURA ALTERAÇÃO RELEVANTE DA DESTINAÇÃO DO ESPAÇO, EXIGINDO APROVAÇÃO DE DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS, NOS TERMOS DA CONVENÇÃO E DO CÓDIGO CIVIL. 2. A AUSÊNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO JUSTIFICA A SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ASSEMBLEIA, MEDIANTE TUTELA DE URGÊNCIA, PARA PRESERVAR A UTILIDADE DO PROCESSO E EVITAR CONSOLIDAÇÃO DE SITUAÇÃO FÁTICA CONTROVERTIDA." DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ARTS. 1.314, PARÁGRAFO ÚNICO, 1.331, § 2º, 1.335, II, 1.336, IV, 1.351; CPC, ART. 300. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJRJ, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0035478-87.2021.8.19.0209, REL. DES. LUIZ FELIPE MIRANDA DE MEDEIROS FRANCISCO, J. 15/08/2024, 14ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; SÚMULA Nº 59/TJRJ.