TJRJ 0809035-16.2023.8.19.0203

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. BASE DE CÁLCULO. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR EA3 URBANISMO 9 SPE LTDA. CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO AJUIZADA POR J. L. S. E A. D. A. S., JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DOS LOTES 005 E 006, QUADRA 11, DO LOTEAMENTO RESERVA DO PORTO, LOCALIZADO EM ITAGUAÍ/RJ, E CONDENOU A RÉ À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO DE 20%, CORREÇÃO MONETÁRIA, CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A APELANTE SUSTENTOU QUE OS AUTORES NÃO COMPROVARAM O PAGAMENTO INTEGRAL INDICADO NA INICIAL, QUE A COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEVERIA SER RESTITUÍDA E QUE A DEVOLUÇÃO DEVERIA OBSERVAR A LEI Nº 13.786/2018 E OS DESCONTOS LEGAL E CONTRATUALMENTE ADMITIDOS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE A RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES É ADEQUADA EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA DOS ADQUIRENTES; (II) ESTABELECER QUAL DEVE SER A BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO DEVIDA; E (III) DETERMINAR SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVE INTEGRAR A BASE DE RESTITUIÇÃO OU SER EXCLUÍDA DA CONDENAÇÃO. III. RAZÕES DE DECIDIR A RESCISÃO CONTRATUAL DECORRE DA IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA DOS COMPRADORES DE PROSSEGUIREM NO PAGAMENTO DAS PARCELAS, SEM IMPUTAÇÃO DE CONDUTA ILÍCITA À PROMITENTE VENDEDORA, O QUE AFASTA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. A RETENÇÃO DE 20% SOBRE AS QUANTIAS PAGAS RECOMPÕE DESPESAS ADMINISTRATIVAS, COMERCIAIS E OPERACIONAIS DECORRENTES DA CONTRATAÇÃO E DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, SEM IMPOR PERDA SUBSTANCIAL DAS PRESTAÇÕES AOS CONSUMIDORES. A RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO CONFIGURA MEDIDA EXCESSIVA E POTENCIALMENTE ABUSIVA, POIS PODE TRANSFORMAR O COMPRADOR EM DEVEDOR MESMO APÓS A RESCISÃO, EM AFRONTA AO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 E DO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979 NÃO AFASTA O CONTROLE JUDICIAL DE ABUSIVIDADE NAS RELAÇÕES DE CONSUMO, DEVENDO-SE COMPATIBILIZAR A DISCIPLINA LEGAL DO DISTRATO COM AS NORMAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A BASE DE CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO DEVE CORRESPONDER AOS VALORES EFETIVAMENTE DESEMBOLSADOS PELOS COMPRADORES, FIXADOS NO ACÓRDÃO EM R$ 13.764,80, ABRANGIDOS OS PAGAMENTOS RELATIVOS AOS LOTES E À COMISSÃO DE CORRETAGEM. A VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR COMISSÃO DE CORRETAGEM, QUANDO PREVIAMENTE INFORMADA E DESTACADA, NÃO IMPEDE QUE ESSA VERBA SEJA CONSIDERADA DESPESA ADMINISTRATIVA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL. A EXCLUSÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DA BASE DE RESTITUIÇÃO, CUMULADA COM A RETENÇÃO DE 20%, IMPORIA ÔNUS EXCESSIVO AO CONSUMIDOR E PODERIA GERAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA VENDEDORA. OS JUROS DE MORA SOBRE A CONDENAÇÃO RESTITUTÓRIA FLUEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: 1. A RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS PELO COMPRADOR É ADEQUADA EM CASO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE POR IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA DO ADQUIRENTE, QUANDO INEXISTENTE ILÍCITO DA VENDEDORA. 2. A RETENÇÃO DECORRENTE DE DISTRATO OU RESOLUÇÃO CONTRATUAL DEVE INCIDIR SOBRE OS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR, E NÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO, QUANDO ESTE CRITÉRIO CONDUZIR A PERDA SUBSTANCIAL DAS PRESTAÇÕES. 3. A COMISSÃO DE CORRETAGEM REGULARMENTE PREVISTA E DESTACADA INTEGRA A BASE DOS DESEMBOLSOS A SEREM CONSIDERADOS PARA RESTITUIÇÃO, SUJEITANDO-SE AO PERCENTUAL GLOBAL DE RETENÇÃO. 4. OS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE A RESTITUIÇÃO DE VALORES DECORRENTE DE RESCISÃO CONTRATUAL FLUEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.