TJRJ 0814027-75.2022.8.19.0002

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS INCORPORADORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por incorporadoras e promissárias vendedoras contra sentença que julgou procedentes os pedidos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais, em razão da não entrega do imóvel no prazo contratualmente previsto e da paralisação do empreendimento. As rés suscitam preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, defendem a retenção parcial dos valores pagos, a ausência de responsabilidade pelo desfazimento contratual e a inexistência de dano moral indenizável. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se as incorporadoras permanecem legitimadas para responder pela demanda após a submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação e sua posterior destituição da administração da obra; (ii) estabelecer se a paralisação prolongada das obras e a não entrega do imóvel autorizam a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos; e (iii) determinar se as circunstâncias do caso configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. A submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação não exonera a incorporadora das obrigações assumidas perante os adquirentes nem afasta sua responsabilidade pelos efeitos do inadimplemento ocorrido durante sua gestão.LEGITIMIDADE MANTIDA. A eventual sucessão da incorporadora pela Comissão de Representantes na administração e conclusão da obra não exclui a legitimidade das incorporadoras para responder pelos prejuízos decorrentes da não entrega do imóvel no prazo contratual.A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.GESTÃO E INADIMPLÊNCIA. A não entrega da unidade imobiliária por vários anos após o término do prazo contratual -- prazo contratual para entrega da unidade, mesmo considerada a cláusula de tolerância, expirou em agosto de 2017 -- somada à paralisação do empreendimento sem previsão concreta de conclusão, caracteriza inadimplemento substancial da obrigação principal.FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. As incorporadoras não demonstram causa legítima apta a justificar o atraso excessivo e a paralisação das obras, permanecendo configurada a falha na prestação do serviço.A resolução contratual decorre de culpa exclusiva das fornecedoras, impondo a restituição integral das parcelas pagas pelos adquirentes, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA (AGOSTO DE 2017). A retenção de percentual dos valores pagos é incompatível com hipótese em que o desfazimento contratual decorre exclusivamente do inadimplemento das incorporadoras.DESCUMPRIMENTO PRÉVIO DAS INCORPORADORAS. A recusa dos adquirentes em prosseguir com o pagamento das parcelas vincendas constitui exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido, diante do inadimplemento prévio das fornecedoras.PARALISAÇÃO SUBSTANCIAL DA OBRA. A paralisação indefinida das obras, a ausência de perspectiva de entrega do imóvel e a frustração prolongada do projeto de vida dos consumidores ultrapassam o mero inadimplemento contratual e configuram dano moral indenizável.VALOR DO DANO MORAL. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 15.000,00 para cada autor observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não se revelando excessivo nem irrisório. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O regime do patrimônio de afetação e a posterior destituição da incorporadora não afastam sua legitimidade passiva nem sua responsabilidade pelos efeitos do inadimplemento contratual ocorrido durante sua gestão.A paralisação prolongada das obras e a não entrega do imóvel por período significativamente superior ao prazo contratual configuram inadimplemento substancial apto a autorizar a resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora.Na resolução do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição das parcelas pagas pelo adquirente deve ocorrer de forma integral, vedada a retenção de percentual dos valores desembolsados.A exceção do contrato não cumprido autoriza o adquirente a suspender o pagamento das parcelas quando a incorporadora deixa de cumprir a obrigação principal de entregar o imóvel.A paralisação indefinida do empreendimento e a ausência de perspectiva concreta de conclusão da obra configuram dano moral indenizável. Dispositivo relevante citado: Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A e seguintes; CDC, arts. 2º, 3º, 30, 35, III, e 51, IV; CC, arts. 389, 395, 475, 476 e 927; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.176; TJRJ, Apelação nº 0014506-79.2015.8.19.0024, Rel. Des. Sirley Abreu Biondi, j. 08.04.2026; TJRJ, Apelação nº 0023883-08.2020.8.19.0054, Rel. Des. Adolpho Correa de Andrade Mello Junior, j. 11.03.2026; TJRJ, Apelação nº 0424211-08.2015.8.19.0001, Rel. Des. Sandra Santarém Cardinali, j. 06.11.2025.