TJRJ 0934705-88.2023.8.19.0001

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA. REALIZAÇÃO DE OBRAS SEM CONSENTIMENTO DO LOCADOR. INFRAÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO DA LOCAÇÃO. DESPEJO. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL. IRRELEVÂNCIA. COMPROVAÇÃO DAS ALTERAÇÕES POR OUTROS MEIOS DE PROVA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. POSSE COMO FUNDAMENTO DA LEGITIMIDADE DO LOCADOR. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CARACTERIZADA. VIOLAÇÃO A BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. TRATA-SE DE RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL, INTERPOSTO PELO LOCATÁRIO, CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS EM AÇÃO DE DESPEJO, CUMULADA COM COBRANÇA, RECONHECENDO INFRAÇÕES CONTRATUAIS DECORRENTES DA REALIZAÇÃO DE OBRAS SEM AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR E DA SUBLOCAÇÃO IRREGULAR DO IMÓVEL, DECRETANDO A RESCISÃO DO CONTRATO, O DESPEJO E CONDENANDO O RÉU AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS E VINCENDOS, DOS VALORES AUFERIDOS COM SUBLOCAÇÕES INDEVIDAS E POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. 2. O RECORRENTE SUSTENTA A INEXISTÊNCIA DE SUBLOCAÇÃO, A IMPOSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO DAS OBRAS SEM LAUDO DE VISTORIA INICIAL, A ILEGITIMIDADE DO LOCADOR E A INADEQUAÇÃO DA CONDENAÇÃO POR MÁ-FÉ PROCESSUAL. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 3. CINGE-SE A CONTROVÉRSIA EM DEFINIR SE AS INFRAÇÕES CONTRATUAIS QUE FUNDAMENTARAM A RESCISÃO DO CONTRATO E O DESPEJO -- A REALIZAÇÃO DE OBRAS NÃO AUTORIZADAS E A SUBLOCAÇÃO DO IMÓVEL -- FORAM DEVIDAMENTE COMPROVADAS E CARACTERIZADAS, DIANTE DO DEBATE SOBRE A SUFICIÊNCIA DE PROVAS ALTERNATIVAS AO LAUDO DE VISTORIA, A REAL NATUREZA JURÍDICA DA OCUPAÇÃO POR TERCEIROS, E A LEGITIMIDADE DO LOCADOR-POSSUIDOR PARA EXIGIR O CUMPRIMENTO DO CONTRATO. III. RAZÕES DE DECIDIR: 4. A AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL NÃO IMPEDE A COMPROVAÇÃO DE ALTERAÇÕES PROMOVIDAS NO IMÓVEL QUANDO EXISTENTE CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE, COMPOSTO POR FOTOGRAFIAS, DOCUMENTOS E PROVA ORAL. 5. O PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO AUTORIZA A VALORAÇÃO CONJUNTA DOS ELEMENTOS PROBATÓRIOS PRODUZIDO. 6. A CESSÃO ONEROSA DE ESPAÇOS DO IMÓVEL A TERCEIROS, PARA EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADES COMERCIAIS CARACTERIZA SUBLOCAÇÃO, INDEPENDENTEMENTE DA NOMENCLATURA ADOTADA PELAS PARTES. 7. NOS TERMOS DO ART. 13 DA LEI Nº 8.245/91, A SUBLOCAÇÃO DEPENDE DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR, CUJA INEXISTÊNCIA CONFIGURA INFRAÇÃO CONTRATUAL APTA A ENSEJAR A RESCISÃO DA LOCAÇÃO. 8. A LEGITIMIDADE DO LOCADOR DECORRE DA POSSE EXERCIDA SOBRE O IMÓVEL, SENDO DESNECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE PARA A VALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. 9. COMPROVADA A POSSE MANSA E PACÍFICA EXERCIDA PELO LOCADOR E A FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO DURANTE A VIGÊNCIA CONTRATUAL, MOSTRA-SE INADMISSÍVEL O QUESTIONAMENTO OPORTUNISTA DA LEGITIMIDADE CONTRATUAL. 10. CARACTERIZA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ A CONDUTA PROCESSUAL DESTINADA À ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS E À FORMULAÇÃO DE ALEGAÇÕES MANIFESTAMENTE INCOMPATÍVEIS COM O HISTÓRICO DA RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES. IV. DISPOSITIVO E TESE: 11. RECURSO DESPROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: "1. A AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL NÃO IMPEDE A COMPROVAÇÃO DE OBRAS OU MODIFICAÇÕES REALIZADAS NO IMÓVEL LOCADO QUANDO PRESENTES OUTROS ELEMENTOS PROBATÓRIOS IDÔNEOS. 2. A CESSÃO ONEROSA DE USO DO IMÓVEL A TERCEIROS PARA EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE ECONÔMICA CARACTERIZA SUBLOCAÇÃO, EXIGINDO AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E ESCRITA DO LOCADOR, NOS TERMOS DO ART. 13 DA LEI Nº 8.245/91. 3. A LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA EXIGIR O CUMPRIMENTO DO CONTRATO DECORRE DA POSSE EXERCIDA SOBRE O IMÓVEL, INDEPENDENTEMENTE DA COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE. 4. COMPROVADAS INFRAÇÕES CONTRATUAIS RELEVANTES E INADIMPLÊNCIA, É CABÍVEL A RESCISÃO DA LOCAÇÃO, O DESPEJO E AS DEMAIS CONSEQUÊNCIAS CONTRATUAIS E LEGAIS DECORRENTES."