STJ REsp 2054219 / SP

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e reparação por danos morais, manteve sentença de parcial procedência, condenando a recorrente à devolução de parte dos valores pagos, ao cancelamento da inclusão do recorrido em cadastros de crédito e à indenização por danos morais. A parte recorrente sustenta a ocorrência de prescrição trienal da pretensão de devolução da comissão de corretagem, a validade da cláusula que transfere tal encargo ao comprador, a regularidade do leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores e a inexistência de direito à devolução integral das parcelas pagas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a pretensão de devolução da comissão de corretagem está sujeita à prescrição trienal ou decenal; (ii) se a cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao comprador é válida; (iii) se o leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores foi regular; e (iv) se há direito à devolução integral das parcelas pagas e à indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição for dirigido contra a incorporadora/construtora e tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, está sujeita ao prazo de prescrição decenal, conforme tese firmada no Tema 1099/STJ. 4. A jurisprudência do STJ reconhece o direito do consumidor de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e receber a restituição dos valores pagos, assegurando ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, nos termos da Súmula 543/STJ. 5. A realização de leilão extrajudicial não afasta o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ. 6. A revisão da regularidade do leilão extrajudicial e da validade da cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao comprador, bem como a configuração do dano moral, demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. IV. DISPOSITIVO Recurso especial não conhecido. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. REFERÊNCIA LEGISLATIVA LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000005 SUM:000007 SUM:000083 SUM:000543 LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR LEG:FED CFB:****** ANO:1988 ***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART:00105 INC:00003 LET:A LET:C JURISPRUDÊNCIA CITADA (PRESCRIÇÃO DECENAL - RESTITUIÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO - ENTREGA DO IMÓVEL)    STJ - REsp 1897867-CE (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 1099) (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CDC - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - FINANCIAMENTO)    STJ - AgInt no AREsp 2289941-RJ (CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - DIREITO DO CONSUMIDOR)    STJ - REsp 1723519-SP (RESOLUÇÃO DE CONTRATO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - IRRELEVÂNCIA)    STJ - AgInt nos EDcl no AREsp 2241045-RJ, AgInt no AREsp 2272454-RJ, AgInt no AREsp 2287231-RJ (REVISÃO - REGULARIDADE DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - VALIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL - SÚMULAS 5 E 7/STJ)    STJ - AgInt no REsp 1859092-RJ (COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR - SÚMULAS 5 E 7/STJ)    STJ - AgInt no REsp 2031566-SP