STJ AREsp 3073386

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. AGRAVO DESPROVIDO. I. Razões de decidir 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu. II. Dispositivo 3. Agravo em recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da ausência de violação de dispositivo legal, incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF e falta do devido cotejo analítico (fls. 369-373). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 308-309): APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA REQUERIDA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA - ANÁLISE DE MÉRITO - INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-COMPRADORA - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO - ANÁLISE CASUÍSTICA - MANIFESTA DESPROPORÇÃO - DERROTABILIDADE DA NORMA - FIXAÇÃO DE 15% DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU - PROMITENTE-COMPRADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - TAXA DE FRUIÇÃO AFASTADA - TERRENO SEM EDIFICAÇÃO - SELIC E INEXISTÊNCIA DE CUMULAÇÃO - RESTITUIÇÃO PARCELADA - INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/18 - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, pois a parte se insurgiu contra a sentença e impugnou os pontos que entendeu contrários ao ordenamento jurídico vigente. Nos contratos de compra e venda de imóveis, em caso de rescisão por culpa do promitente-comprador, o promitente-vendedor tem direito à retenção de percentual razoável das parcelas pagas a título de indenização, uma vez que o término de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante. E, a partir da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente-comprador, se permitiu a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, como se fez no caso concreto. Contudo, o caso dos autos demonstra solução casuística distinta, na medida em que a aplicação da norma (regra) ensejaria manifesta desproporção à consumidora, de modo a acarretar injustiça ao permitir que a retenção abranja muito além do necessário à restituição das partes ao estado anterior. Excepciona-se a regra (derrotabilidade da norma) para determinar que a retenção incida sobre o valor das prestações pagas. O IPTU constitui obrigação de natureza propter rem e, por isso, deve ser pago pelo promitente-comprador durante o período de ocupação do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. Quanto à comissão de corretagem, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar tal comissão nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor, conforme se viu na espécie. Tratando-se de um imóvel de um lote de terreno não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. Admite-se a Selic como índice de juros moratórios, não havendo falar em cumulação com a correção monetária se for observado o disposto no parágrafo único do art. 389 do CC. Em se tratando de contrato celebrado após a Lei do Distrato, admite-se a restituição parcelada dos valores pagos, não havendo falar, nesta hipótese, em incidência da Súmula nº 543 do STJ. Recurso conhecido e parcialmente provido. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA REQUERENTE - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - ANÁLISE FEITA NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO DA PARTE ADVERSA - RECURSO PREJUDICADO. Resta prejudicada a análise do recurso se o único fundamento foi suficientemente examinado na apelação interposta pela parte adversa. Recurso prejudicado. Nas razões do recurso especial (fls. 325-350), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (i) art. 51, II, IV e XV, do CDC, alegando que a retenção fixada em 15% dos valores pagos e a permissão para retenção da comissão de corretagem configuram cláusulas abusivas que impõem desvantagem exagerada ao consumidor e afrontam o equilíbrio contratual, (ii) art. 26 da Lei n. 6.766/1979, afirmando que as disposições contratuais não observaram a clareza informativa indispensável para a validade da transferência do ônus da corretagem ao adquirente, e (iii) art. 86, parágrafo único, do CPC, sustentando que a distribuição dos ônus sucumbenciais foi desproporcional diante da sucumbência mínima da parte recorrente. No agravo (fls. 375-399), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (fls. 403-408). É o relatório. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. AGRAVO DESPROVIDO. I. Razões de decidir 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu. II. Dispositivo 3. Agravo em recurso especial desprovido.