STJ AREsp 3206606

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES, CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 EM CONJUNTO COM O CDC E O CC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de vulneração, incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e não comprovação do dissídio jurisprudencial. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual cumulada com declaração de nulidade de cláusulas, devolução de quantias pagas e indenização por benfeitorias em compromisso de compra e venda de lote urbano. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a resolução contratual com restituição de 80% das quantias pagas, fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês desde a primeira parcela inadimplida até a desocupação e condenou ao pagamento de indenização por benfeitorias. 4. A Corte de origem deu parcial provimento apenas para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo a retenção limitada a 20% e a taxa de fruição de 0,5% ao mês, reconhecida a relação de consumo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido, ao fixar o percentual de retenção em 20% sobre os valores pagos e a taxa de fruição em 0,75% a partir do inadimplemento, teria violado o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979; (ii) saber se o art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 permite devolução parcelada em até 12 vezes; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar o conhecimento do recurso. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF, porque as razões recursais estão dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido. 7. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF por ausência de prequestionamento da questão federal referente ao § 1º do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. 8. Os óbices sumulares aplicados pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso pela alínea c sobre a mesma questão. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando as razões recursais estão dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido. 2. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF por ausência de prequestionamento da questão federal suscitada. 3. Os óbices sumulares aplicados pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso pela alínea c sobre a mesma questão". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I e II. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 282, 283, 284 e 356; STJ; AgInt no REsp n. 2.054.387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023; STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 3/4/2023; STJ; AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FERNANDÓPOLIS URBANIZADORA SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial pela não demonstração da alegada vulneração, pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e pela não comprovação do dissídio jurisprudencial. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação, nos autos de ação de resilição contratual cumulada com devolução de quantias pagas. O julgado foi assim ementado (fl. 365): Promessa de compra e venda de imóveis. Ação de resilição contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Apelo da ré. Resolução do contrato por iniciativa dos compromissários compradores. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Cláusulas contratuais que, embora em consonância com a nova Lei de Distrato, no caso concreto, coloca o consumidor em desvantagem exagerada, art. 51, § 1º, IV do CDC. Situação que justifica a limitação do percentual de retenção dos valores pagos em 20%. Taxa de fruição. Jurisprudência do E. STJ no sentido de que a retenção de até 25% dos valores pagos engloba todas as indenizações eventualmente devidas ao compromitente vendedor pela ruptura do contrato por culpa do compromissário comprador, inclusive a taxa de fruição do imóvel. Sentença que determinou a retenção de valores a título de taxa de fruição. Ausente recurso dos autores, é mantida a sentença nesse aspecto. Juros de mora. Termo inicial a partir do trânsito em julgado. Entendimento firmado no REsp, julgado em sistema de recurso repetitivo, de que "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." Sentença parcialmente reformada para impor a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da condenação. Apelo parcialmente provido. No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos seguintes artigos: a) 32-A da Lei n. 13.786/2018, que se sobreporia ao art. 413 do Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor e permitiria a retenção de de 10% sobre o valor atualizado do contrato, diante da aplicação dos critérios da especialidade, o cronológico e o hierárquico no conflito de normas, assim como em observância, por analogia, do Tema repetitivo n. 1.095 do STJ; b) 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, pois o percentual da taxa de fruição deveria ser de 0,75% e durante todo o período de permanência na posse do imóvel, destacando a ocupação e edificação no imóvel pelos recorridos; e c) 32-A, II, e § 1º da Lei n. 6.766/1979, diante da autorização legal de devolução parcelada em até 12 vezes, o que asseguraria a previsibilidade e equilíbrio contratual. Sustenta que o Tribunal de origem, ao reduzir as penalidades previstas com base nas disposições do Código de Defesa do Consumidor, divergiu do entendimento dos acórdãos paradigmas dos Tribunais de Justiça dos Estados do Mato Grosso do Sul, de Minas Gerais e de São Paulo (respectivamente Apelações Cíveis n. 0844086-78.2021.8.12.0001, 1.0000.19.168531-2/003 1024101-10.2020.8.26.0576, que aplicaram a lei e fixaram a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e afastaram a devolução integral imediata. Requer o provimento do recurso para que se reconheça: a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a taxa de fruição de 0,75% ao mês durante todo o período de posse, e a devolução em até 12 parcelas. Subsidiariamente, pleiteia que sejam adequado os critérios de restituição e penalidade contratual às disposições de Lei n. 13.786/2018. Requer ainda a fixação de honorários sucumbenciais recursais em favor da recorrente. Contrarrazões às fls. 450-457. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES, CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 EM CONJUNTO COM O CDC E O CC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de vulneração, incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e não comprovação do dissídio jurisprudencial. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual cumulada com declaração de nulidade de cláusulas, devolução de quantias pagas e indenização por benfeitorias em compromisso de compra e venda de lote urbano. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a resolução contratual com restituição de 80% das quantias pagas, fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês desde a primeira parcela inadimplida até a desocupação e condenou ao pagamento de indenização por benfeitorias. 4. A Corte de origem deu parcial provimento apenas para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo a retenção limitada a 20% e a taxa de fruição de 0,5% ao mês, reconhecida a relação de consumo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido, ao fixar o percentual de retenção em 20% sobre os valores pagos e a taxa de fruição em 0,75% a partir do inadimplemento, teria violado o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979; (ii) saber se o art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 permite devolução parcelada em até 12 vezes; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar o conhecimento do recurso. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF, porque as razões recursais estão dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido. 7. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF por ausência de prequestionamento da questão federal referente ao § 1º do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. 8. Os óbices sumulares aplicados pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso pela alínea c sobre a mesma questão. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando as razões recursais estão dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido. 2. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF por ausência de prequestionamento da questão federal suscitada. 3. Os óbices sumulares aplicados pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso pela alínea c sobre a mesma questão". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I e II. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 282, 283, 284 e 356; STJ; AgInt no REsp n. 2.054.387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023; STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 3/4/2023; STJ; AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022.