STJ REsp 2262239

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em apelação cível, manteve a rescisão contratual e fixou retenção de 20% dos valores pagos, afastando a incidência da retenção de 50%, prevista contratualmente. 2. A controvérsia é sobre ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas relativa a compromisso de compra e venda de imóvel, com pedido de tutela de urgência para suspensão de cobranças e abstenção de negativação. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão do contrato, reconheceu a nulidade da cláusula que previa retenção de 50% e condenou a parte requerida à restituição de 80% do valor desembolsado, com correção e juros. 4. A Corte de origem manteve a rescisão e a restituição, fixou a retenção em 20% com base no art. 67-A, caput, II, da Lei n. 13.786/2018 e considerou extinto o patrimônio de afetação pela conclu são da obra, expedição do habite-se, individualização das unidades e instituição do condomínio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964 por ter o acórdão declarado extinto o patrimônio de afetação sem comprovação dos requisitos legais; e (ii) saber se houve violação do art. 67-A, I e § 5º, da Lei n. 13.786/2018 por ter o acórdão afastado a pena convencional de 50% em empreendimento supostamente afetado e reputado válida a retenção de 20%. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem na espécie as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a solução das questões depende da interpretação de cláusulas contratuais e do reexame do conjunto fático-probatório, óbices que impedem o conhecimento do recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ impede o reexame de interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial. 2. A Súmula n. 7 do STJ veda o revolvimento do conjunto fático-probatório para revisão das conclusões do acórdão recorrido". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; Lei n. 4.591/1964, art. 31-E, I; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, I e § 5º; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por DAISEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. O julgado foi assim ementado (fl. 361): Compromisso de compra e venda imóvel - Desistência dos compradores - Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos - Negócio celebrado após as alterações implementadas pela Lei 13.786/18 - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré - Pretensão de incidência de cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, que se mostra excessiva - Extinção do patrimônio de afetação - Entrega da obra e instituição de condomínio, com consequente expedição certificado "habite- se" - Ausência de justificativa para aplicação das regras decorrentes da incidência do regime especial de afetação - Revisão da cláusula contratual- Fixação da retenção em 20% dos valores pagos -Artigo 67-A, "caput", II, da Lei do Distrato - Recurso ao qual se nega provimento. Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos: a) 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, porque o acórdão recorrido teria declarado extinto o patrimônio de afetação com base em "expedição de habite-se, individualização das matrículas e instalação do condomínio", enquanto a extinção, segundo a lei, dependeria da averbação da construção, do registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos adquirentes e, quando for o caso, da quitação das obrigações com a instituição financiadora, o que não teria sido comprovado no caso; b) 67-A, I e § 5º, da Lei n. 13.786/2018, já que o acórdão recorrido teria afastado a aplicação da pena convencional de 50% dos valores pagos em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, embora o empreendimento estivesse afetado e a cláusula contratual previsse a retenção no patamar autorizado pelo § 5º. Requer o provimento do recurso para que se reconheça a subsistência do patrimônio de afetação e se aplique a pena convencional de 50% dos valores pagos, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei n. 13.786/2018. Requer ainda que se reforme o acórdão recorrido, declarando-se válida a cláusula contratual de retenção no percentual de 50%. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a aplicação de multa por litigância de má-fé e majoração de honorários. O recurso especial foi admitido. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em apelação cível, manteve a rescisão contratual e fixou retenção de 20% dos valores pagos, afastando a incidência da retenção de 50%, prevista contratualmente. 2. A controvérsia é sobre ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas relativa a compromisso de compra e venda de imóvel, com pedido de tutela de urgência para suspensão de cobranças e abstenção de negativação. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão do contrato, reconheceu a nulidade da cláusula que previa retenção de 50% e condenou a parte requerida à restituição de 80% do valor desembolsado, com correção e juros. 4. A Corte de origem manteve a rescisão e a restituição, fixou a retenção em 20% com base no art. 67-A, caput, II, da Lei n. 13.786/2018 e considerou extinto o patrimônio de afetação pela conclu são da obra, expedição do habite-se, individualização das unidades e instituição do condomínio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964 por ter o acórdão declarado extinto o patrimônio de afetação sem comprovação dos requisitos legais; e (ii) saber se houve violação do art. 67-A, I e § 5º, da Lei n. 13.786/2018 por ter o acórdão afastado a pena convencional de 50% em empreendimento supostamente afetado e reputado válida a retenção de 20%. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem na espécie as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a solução das questões depende da interpretação de cláusulas contratuais e do reexame do conjunto fático-probatório, óbices que impedem o conhecimento do recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ impede o reexame de interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial. 2. A Súmula n. 7 do STJ veda o revolvimento do conjunto fático-probatório para revisão das conclusões do acórdão recorrido". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; Lei n. 4.591/1964, art. 31-E, I; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, I e § 5º; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7.