STJ REsp 2261822

CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026). 3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA SOUSA ARAÚJO LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA RÉ. Contrato firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Cláusula contratual que previa retenção de 50% dos valores pagos. Percentual que deve ser analisado à luz dos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé, bem como da jurisprudência consolidada do STJ. Fixação de retenção em 20% que se mostra adequada à hipótese concreta, garantindo ressarcimento dos custos administrativos à incorporadora sem impor ônus excessivo ao consumidor. Sentença mantida. Recurso da ré a que se NEGA PROVIMENTO. Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 (Lei 13.786/2018), pois teria havido negativa de vigência ao limite legal de retenção de até 50% em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, ao reduzir judicialmente a cláusula penal para 20%, apesar de expressa pactuação. (ii) art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 (Lei 13.786/2018), porque a decisão determinou a devolução imediata dos valores, em desconformidade com o prazo legal de restituição "no prazo máximo de 30 dias após o habite-se". (iii) arts. 421 e 422 do Código Civil, na medida em que foram desconsideradas a liberdade contratual e a boa-fé objetiva ao afastar-se cláusula expressa de retenção de 50% em contrato válido e celebrado sob a égide da Lei do Distrato. (iv) arts. 51 e 53 da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), pois não é vedada a perda parcial das quantias pagas e os referidos dispositivos legais foram aplicados indevidamente, a fim de reduzir a retenção para 20%, apesar da compatibilidade da cláusula contratual com a Lei do Distrato. O recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior para julgamento. É o relatório. EMENTA CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026). 3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.