STJ AREsp 3149476

AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. RESOLUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RETENÇÃO DE VALORES. MÁ-FÉ. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão atacada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 932, III, do Código de Processo Civil). 2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interposto por GIVALDO FEBRONIO LEITE e OUTRA não conhecido. Agravo interposto por JEFERSON CHARLLES SANTANA DE SOUZA conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de dois agravos interpostos por JEFERSON CHARLLES SANTANA DE SOUZA e por GIVALDO FEBRONIO LEITE e OUTRA contra as decisões que inadmitiram os recursos especiais. Os apelos nobres, interpostos com fundamento no art. 105, inciso III, "a" e "c", da Constituição Federal, insurgem-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado: "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE GAVETA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. VALIDADE ENTRE AS PARTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. INADIMPLÊNCIA COMPROVADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. A decisão declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração dos autores na posse do bem e condenou as partes à devolução de valores com abatimentos devidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se o apelante/réu possui legitimidade passiva na demanda, considerando sua alegação de participação indireta no negócio jurídico (ii) analisar a responsabilidade dos terceiros interessados pela posse do imóvel e cumprimento de obrigações financeiras; e (iii) verificar a validade da rescisão contratual e os efeitos dela decorrentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato registrado em cartório foi firmado entre o apelante e os autores, caracterizando sua legitimidade passiva, independentemente de alegações de cessão de direitos informais. 4. A cessão de direitos de contrato de compra e venda de imóvel sem anuência do agente financeiro é válida entre as partes, mas não oponível ao credor hipotecário. 5. A alienação do imóvel a terceiros sem autorização das partes originais do contrato caracteriza nulidade, em respeito à boa-fé objetiva e à função social do contrato. 6. Ausência de comprovação do cumprimento integral das obrigações financeiras pelos terceiros interessados justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: "1. O contrato de compra e venda de imóvel devidamente registrado em cartório gera efeitos entre as partes, assegurando a legitimidade passiva do contratante formal na demanda judicial. 2. A cessão informal de direitos sem anuência do credor hipotecário não desonera o cedente das obrigações contratuais. 3. Alienações de bens imóveis objeto de disputa judicial, sem anuência das partes originais, são nulas de pleno direito." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 421 e 422; CC, arts. 421, 422 e 499; CPC, arts. 85 e 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag nº 1.063.526/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 24/03/2009; TJGO, Apelação Cível 5033266-79.2021.8.09.0049, Rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, julgado em 22/01/2024, DJe 22/01/2024." (e-STJ fls. 957-961) Os embargos de declaração opostos pelas duas partes foram rejeitados (e-STJ fls. 1.010/1.023). A parte recorrente GIVALDO FEBRONIO LEITE e OUTRA, nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 1.036-1.048), alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 1.201 do Código Civil e 93, IX, da Constituição Federal. Sustenta, em síntese, que a posse dos terceiros adquirentes seria de boa-fé, sendo indevida a rescisão e a retirada da posse diante dos pagamentos realizados e da confiança legítima. Afirma que teria havido ausência de fundamentação adequada no acórdão, com omissão e erro material ao não considerar que "o segundo contrato, foi efetuado muito antes do ingresso em juízo pelos Autores/Recorridos" (e-STJ fl. 1.042). Argumenta que "em 27/02/2025 completou 6 anos na posse ininterrupta do imóvel objeto da lide pelos compradores de boa -fé, com todos os pagamentos em dia das prestações pelos compradores de boa-fé, haja vista que durante esse período não houve oposição da Caixa Econômica para reaver o imóvel por inadimplência" (e-STJ fl. 1.042). A parte recorrente JEFERSON CHARLLES SANTANA DE SOUZA, nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 1.049-1.074), alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 17, 80, II, e 485, VI, do Código de Processo Civil, 113, § 1º, I, 187, 421, 422 e 884 do Código Civil. Sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo ao argumento de que apenas assinou o contrato a pedido de terceiro e não participou de fato das negociações ou da posse do imóvel. Afirma inexistir dever legal de restituição de valores, sob pena de ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e que "a conduta dos Recorridos, ao reter valores pagos pelo Recorrente para cobrir dívidas já quitadas por terceiros, configura afronta ao dever de lealdade e cooperação exigido entre as partes contratantes, bem como à vedação ao Enriquecimento Sem Causa" (e-STJ fl. 1.069). Contrarrazões apresentadas às e-STJ fls. 1.105/1.114 e 1.115/1.122. O recurso especial foi inadmitido (e-STJ fls. 1.127/1.130 e 1.131-1.135), dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. RESOLUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RETENÇÃO DE VALORES. MÁ-FÉ. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão atacada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 932, III, do Código de Processo Civil). 2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interposto por GIVALDO FEBRONIO LEITE e OUTRA não conhecido. Agravo interposto por JEFERSON CHARLLES SANTANA DE SOUZA conhecido para não conhecer do recurso especial.