STJ AREsp 2824128

Direito civil e processual civil. Agravo interno em agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda de lote urbano. Resolução contratual por iniciativa do comprador. Percentual de retenção. Taxa de fruição. Súmulas 5, 7 e 83/STJ. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em agravo em recurso especial, conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, mantendo acórdão que, em ação de resolução de compromisso de compra e venda de lote urbano ajuizada pelo adquirente, declarou rescindido o contrato e determinou a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% a título de indenização pelas despesas geradas, exclusão da comissão de corretagem e indeferimento de taxa de fruição em razão de se tratar de lote de terreno não edificado, bem como majorou os honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido diverge da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao fixar em 20% o percentual de retenção dos valores pagos, quando as agravantes sustentam ser devido o patamar de 25%, especialmente à luz da Lei n. 13.786/2018; e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, bem como se se aplicam os óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ ao conhecimento do recurso especial. III. Razões de decidir 3. O acórdão recorrido observou a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual que oscila entre 10% e 25% do total da quantia paga, a ser definido conforme as peculiaridades do caso concreto, de modo que a fixação em 20% dos valores pagos não destoa da jurisprudência desta Corte. 4. A pretensão de majoração do percentual de retenção para 25%, sob argumento de que esse seria o patamar fixado pela jurisprudência, demandaria reexame das circunstâncias fáticas e das cláusulas contratuais que levaram o Tribunal de origem a considerar suficiente a retenção de 20% para compensar as despesas administrativas e operacionais da vendedora, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 5. O afastamento da taxa de fruição pelo Tribunal de origem baseou-se no fato de que o objeto contratual é lote de terreno não edificado e na ausência de prova de uso efetivo ou de proveito econômico do imóvel pelo adquirente, conclusão que está em perfeita consonância com a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é indevida a taxa de ocupação ou fruição na resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, por inexistirem enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor aptos a justificar tal cobrança. 6. Estando o acórdão recorrido alinhado com a orientação jurisprudencial desta Corte quanto ao percentual de retenção e à indevida cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, incide o óbice da Súmula n. 83/STJ, aplicável aos recursos especiais fundados tanto na alínea a quanto na alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. 7. Inexistindo, nas razões do agravo interno, argumentos novos ou específicos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática que não conheceu do recurso especial e majorou os honorários advocatícios, impõe-se a manutenção da decisão agravada por seus próprios fundamentos. IV. Dispositivo Agravo interno improvido, mantida a decisão que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial e preservou o percentual de retenção de 20% dos valores pagos, bem como o afastamento da taxa de fruição relativa a lote de terreno não edificado e a majoração dos honorários advocatícios. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FV2A PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial e majorou os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (fls. 290-300). Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 168-179): Apelação Compromisso de compra e venda Loteamento Resolução motivada pelo adquirente Sentença que declarou rescindido o contrato, determinando a restituição de 80% do valor pago, descontada a comissão de corretagem, encargos moratórios e IPTU comprovadamente pago Inconformismo das partes - Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018, incidindo as novas regras para a resolução contratual por iniciativa do comprador Incidência do art. 32-A da Lei 6.766/79 que deve ser interpretada em conjunto com as normas do CDC e do Código Civil - Patamar máximo de retenção que permite fixação em percentual inferior ao previsto Possibilidade de redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva Observâncias dos artigos 51 do CDC e artigos 412 e 413 do Código Civil Correta sentença a permitir a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, excluída a comissão de corretagem e encargos moratórios - Entendimento do STJ e precedentes desta Câmara Indenização pela fruição do imóvel indevida, por se tratar de lote de terreno sem edificação Precedentes - Impossibilidade de exploração econômica imediata Devolução parcelada Descabimento Permissão da nova lei que também deve ser aplicada em conformidade com o sistema do CDC e Súmula 2 deste TJSP IPTU Eventual débito que cabe ser descontado caso comprovadamente pago pela loteadora e somente pelo período contado da transferência da posse até a decisão de antecipação de tutela que suspendeu os efeitos do contrato - Correção monetária incide do desembolso pois apenas atualiza o valor do dinheiro no tempo Adoção da atualização pela tabela prática do TJSP Honorários para reconvenção indevidos Julgamento unificado Sentença mantida Recursos desprovidos. A decisão agravada concluiu pela impossibilidade de conhecimento do recurso especial, porquanto o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, incidindo a Súmula n. 83/STJ quanto ao percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos e quanto ao afastamento da taxa de fruição em lote não edificado. Assentou, ainda, que eventual revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e de cláusulas contratuais, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Por essas razões, conheceu-se do agravo para não conhecer do recurso especial, com majoração dos honorários advocatícios, na forma do art. 85, § 11, do CPC. No presente agravo interno, as agravantes sustentam que houve impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada, nos termos do art. 259, § 2º, do Regimento Interno do STJ, e defendem que o acórdão recorrido diverge da jurisprudência desta Corte quanto ao percentual de retenção, que afirmam ser de 25% dos valores pagos. Requerem, ao final, a reforma da decisão agravada, com o conhecimento e provimento do recurso especial, bem como o afastamento da majoração dos honorários advocatícios. A agravada apresentou contraminuta (fls. 334-336). É, no essencial, o relatório. EMENTA Direito civil e processual civil. Agravo interno em agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda de lote urbano. Resolução contratual por iniciativa do comprador. Percentual de retenção. Taxa de fruição. Súmulas 5, 7 e 83/STJ. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em agravo em recurso especial, conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, mantendo acórdão que, em ação de resolução de compromisso de compra e venda de lote urbano ajuizada pelo adquirente, declarou rescindido o contrato e determinou a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% a título de indenização pelas despesas geradas, exclusão da comissão de corretagem e indeferimento de taxa de fruição em razão de se tratar de lote de terreno não edificado, bem como majorou os honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido diverge da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao fixar em 20% o percentual de retenção dos valores pagos, quando as agravantes sustentam ser devido o patamar de 25%, especialmente à luz da Lei n. 13.786/2018; e (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, bem como se se aplicam os óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ ao conhecimento do recurso especial. III. Razões de decidir 3. O acórdão recorrido observou a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual que oscila entre 10% e 25% do total da quantia paga, a ser definido conforme as peculiaridades do caso concreto, de modo que a fixação em 20% dos valores pagos não destoa da jurisprudência desta Corte. 4. A pretensão de majoração do percentual de retenção para 25%, sob argumento de que esse seria o patamar fixado pela jurisprudência, demandaria reexame das circunstâncias fáticas e das cláusulas contratuais que levaram o Tribunal de origem a considerar suficiente a retenção de 20% para compensar as despesas administrativas e operacionais da vendedora, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 5. O afastamento da taxa de fruição pelo Tribunal de origem baseou-se no fato de que o objeto contratual é lote de terreno não edificado e na ausência de prova de uso efetivo ou de proveito econômico do imóvel pelo adquirente, conclusão que está em perfeita consonância com a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é indevida a taxa de ocupação ou fruição na resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, por inexistirem enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor aptos a justificar tal cobrança. 6. Estando o acórdão recorrido alinhado com a orientação jurisprudencial desta Corte quanto ao percentual de retenção e à indevida cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, incide o óbice da Súmula n. 83/STJ, aplicável aos recursos especiais fundados tanto na alínea a quanto na alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. 7. Inexistindo, nas razões do agravo interno, argumentos novos ou específicos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática que não conheceu do recurso especial e majorou os honorários advocatícios, impõe-se a manutenção da decisão agravada por seus próprios fundamentos. IV. Dispositivo Agravo interno improvido, mantida a decisão que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial e preservou o percentual de retenção de 20% dos valores pagos, bem como o afastamento da taxa de fruição relativa a lote de terreno não edificado e a majoração dos honorários advocatícios.