STJ REsp 2213873

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. REVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. CDC. DANOS MORAIS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão estadual que negou provimento à apelação da vendedora e manteve sentença de parcial procedência. 2. A controvérsia diz respeito a ação de revisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária c/c pedidos indenizatórios, com discussão sobre multa de 10% por atraso na entrega, capitalização de juros e danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento da multa de 10%, reconheceu nulidade parcial de cláusula para capitalização anual, determinou restituição simples dos valores pagos a maior e fixou indenização por danos morais, além da sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem manteve a sentença, aplicou o CDC, reconheceu a cláusula penal em favor do consumidor, conforme REsps n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, e confirmou os danos morais pelo atraso injustificado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se incide o Código de Defesa do Consumidor ou se deve prevalecer a Lei n. 9.514/1997; (ii) saber se o percentual de restituição de valores e a multa contratual devem seguir a pactuação; (iii) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel enseja dano moral; (iv) saber se a data-base dos juros de mora pode ser alterada; e (v) saber se é cabível correção monetária pela taxa Selic com fundamento no art. 406 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se verifica a alegada inaplicabilidade do CDC, pois se trata de revisão contratual com pedidos indenizatórios em relação de consumo, na qual o comprador é destinatário final e vulnerável. 7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, mantendo a aplicação da cláusula penal e o percentual de restituição dos valores em favor do consumidor. 8. Aplicam-se as Súmulas n. 7 e 83 do STJ ao reconhecimento de dano moral por atraso excessivo na entrega do imóvel. 9. Incide a Súmula n. 284 do STF diante da deficiência de fundamentação quanto à alteração da data-base dos juros de mora. 10. Incide a Súmula n. 282 do STF por ausência de prequestionamento do art. 406 do CC quanto à correção monetária pela taxa Selic. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às ações de revisão contratual com pedidos indenizatórios em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar a revisão do percentual de restituição e da multa contratual, mantendo-se a cláusula penal em favor do consumidor conforme os REsps n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 7 e 83 do STJ ao reconhecimento de dano moral por atraso excessivo na entrega do imóvel. 4. Incide a Súmula n. 284 do STF diante da deficiência de fundamentação quanto à data-base dos juros de mora. 5. Incide a Súmula n. 282 do STF por ausência de prequestionamento do art. 406 do CC quanto à correção monetária pela taxa Selic". Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, arts. 406, 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884; Lei n. 9.514/1997, art. 5º; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32; Lei n. 13.874/2019, art. 1º, §§ 1º, 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 284; STJ, REsp n. 2.191.581/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.298.047/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.529/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 13/5/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.446/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.767.078/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por GRAN VILLE IGARAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais em apelação cível nos autos de ação de revisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária c/c pedidos indenizatórios. O julgado foi assim ementado (fl. 729): APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO ENTREGA IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR POSTERIOR - CLAUSULA PENAL - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO À CONSTRUTORA - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais de nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, processados de acordo com a sistemática dos recursos repetitivos, estabeleceu que se o contrato prevê multa moratória para o caso de inadimplência do consumidor, deve também ser aplicada no caso de mora do fornecedor. A compra de um imóvel não é um negócio jurídico simples e envolve planejamentos de vida e sonhos do prominente comprador, de forma que o atraso injustificado violam, diretamente, os direitos da personalidade, não se resumindo à um mero aborrecimento. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 763): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL - AUSÊNCIA DE VÍCIO NO JULGADO. A inexistência de omissão, contradição, obscuridade e erro material no acórdão embargado acarreta o não acolhimento dos embargos declaratórios. No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos: a) 1º e 2º do CDC, visto que o acórdão aplicou a legislação consumerista em hipótese regida pela Lei n. 9.514/1997, o que afronta a legislação específica; b) 413, 421, 421-A, 422, 475, 725, 884 do CC; 5º, da Lei n. 9.514/1997; 25, da Lei n. 6.766/1979; 32, da Lei n. 4.591/1964; e 1º, §§1º, 2º e 3º, da Lei n. 13.874/2019, porque o Tribunal local reconheceu indevidamente o percentual de restituição de valores e os valores contratados; c) 186, 927 e 944 do CC diante da inocorrência de dano moral pelo mero atraso da entrega do imóvel ou, alternativamente, pela necessidade de sua redução; d) 406 do CC pela incidência da taxa Selic como critério de correção monetária. Sustenta ainda a incidência dos juros de mora do dano moral a partir do arbitramento. Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, reconheça a inaplicabilidade do CDC ao caso, considere válido o regime da Lei n. 9.514/1997, afaste a multa em favor dos compradores por inexistência de previsão contratual e afaste a condenação por danos morais; requer ainda o provimento do recurso para que se fixe, subsidiariamente, retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, aplique apenas a multa por impontualidade de 2% sobre valores pagos em caso de mora da vendedora, ajuste o termo inicial de juros e correção dos danos morais à data do arbitramento e determine a adoção da taxa Selic na correção das dívidas cíveis. Não houve contrarrazões, conforme as certidões de fls. 803-806. O recurso especial foi admitido. É o relatório.