STJ AREsp 3152762

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO E COBRANÇA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF), incompetência do STJ para exame de matéria constitucional, ausência de prequestionamento (Súmulas n. 282 e 356 do STF) e óbices sumulares (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) quanto à reanálise de provas. 2. A controvérsia envolve ação de despejo e cobrança relativa a locação de imóvel comercial, com pedidos de rescisão, despejo, diferenças de aluguéis e encargos, IPTU, danos ao imóvel e responsabilidade de fiadores. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau confirmou o despejo, declarou a rescisão e liberou a caução, rejeitando a cobrança de IPTU e diferenças de aluguéis por falta de comprovação. 4. A Corte de origem reformou a sentença para condenar ao pagamento do IPTU durante a contratualidade, reconhecer danos com apuração em liquidação, cobrar diferenças de aluguéis e encargos previstos no contrato e afirmar a responsabilidade solidária dos fiadores até o encerramento do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se a imposição de responsabilidade ao fiador após o término contratual afrontou os arts. 421, 422, 423, 425 e 434 do CC; (ii) saber se houve violação do art. 5º, II, da CF pela imposição de obrigação não prevista em lei ou contrato; (iii) saber se a ampliação de atividades sem transferência da posse configurou sublocação à luz do art. 39 da Lei n. 8.245/1991; (iv) saber se houve ofensa ao art. 373, I, do CPC ao presumir inadimplência sem prova; (v) saber se os arts. 425 e 434 do CC embasam a tese de condenação indevida ao pagamento de IPTU e outros encargos; (vi) saber se a fiança poderia exceder o prazo originalmente contratado sem anuência expressa, à luz do art. 39 da Lei n. 8.245/1991; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial sem indicação de acórdão paradigma e sem cotejo analítico. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF para afastar as alegações de violação dos arts. 421, 422, 423, 425 e 434 do CC, por ausência de prequestionamento. 7. Não se conhece da alegação de ofensa ao art. 5º, II, da CF por incompetência do STJ para exame de matéria constitucional. 8. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto às teses de sublocação e cobrança indevida de IPTU, pois os dispositivos indicados não contêm comando normativo suficiente para amparar as pretensões. 9. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame de fatos e provas sobre a ausência de prova da inadimplência. 10. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto à tese sobre prorrogação da fiança, por dissociação dos fundamentos do acórdão recorrido. 11. Não se verifica a demonstração do dissídio jurisprudencial por ausência de acórdão paradigma e de cotejo analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF para obstar o conhecimento de matérias não prequestionadas. 2. Não se conhece de alegada ofensa ao art. 5º, II, da CF na via especial por incompetência do STJ. 3. Incide a Súmula n. 284 do STF quando o dispositivo legal indicado não contém comando normativo suficiente para amparar a tese recursal. 4. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório. 5. Incide a Súmula n. 284 do STF quando a argumentação recursal se mostra dissociada dos fundamentos do acórdão recorrido. 6. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem acórdão paradigma e sem cotejo analítico, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, II; Lei n. 8.245/1991, art. 39; CC, arts. 421, 422, 423, 425 e 434; CPC, arts. 373, I e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 282, 284 e 356; STJ, AgInt no REsp n. 1.981.159/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOSE ALOISIO CAVALHIERI e KARIN EICKHOFF CAVALHIERI contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por analogia à Súmula n. 284 do STF quanto aos arts. 39 da Lei n. 8.245/1991 e 421, 422, 423 e 434 do Código Civil; por incompetência do STJ para exame de violação do art. 5º, II, da Constituição Federal; por ausência de prequestionamento, nos termos das Súmulas n. 211 do STJ e n. 282 do STF, quanto ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991 (sublocação); e pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto ao art. 373, I, do CPC e aos arts. 425 e 434 do Código Civil. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina em apelação nos autos de ação de despejo e cobrança. O julgado foi assim ementado (fl. 22.146): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RESTAURANTE. PRETENSA CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DO IPTU DEVIDO PELO PERÍODO DA CONTRATUALIDADE. VIABILIDADE. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO PELA PARTE REQUERIDA. INADIMPLÊNCIA CONFESSADA DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL. POSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO. APURAÇÃO DO VALOR QUE DEVERÁ SER REALIZADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PLEITO DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL DE ENTREGA DO BEM EM BOM ESTADO. DETERIORAÇÃO DEMONSTRADA POR MEIO DE FOTOS, DOCUMENTOS E POR MANDADO DE CONSTATAÇÃO VIA OFICIAL DE JUSTIÇA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. QUANTUM QUE DEVE SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, POR MEIO DE PERÍCIA INDIRETA. ALUGUERES PAGOS DE FORMA PARCIAL. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA, INCLUSIVE DAS DIFERENÇAS DECORRENTES DE MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 22.163): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. AVENTADA OMISSÃO. INSUBSISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ O ENCERRAMENTO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PRORROGAÇÃO TÁCITA OU EXPRESSA. MATÉRIA DEVIDAMENTE ANALISADA NA DECISÃO EMBARGADA. NÍTIDA TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO JULGADO. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO EXPRESSA ACERCA DE TODOS OS DISPOSITIVOS LEGAIS ELENCADOS. ACLARATÓRIOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos: a) 421, 422, 423, 425 e 434, do Código Civil, porque a imposição pelo acórdão recorrido de responsabilidade ao fiador após o término contratual teria afrontado os princípios da função social do contrato, da boa fé objetiva, e da interpretação restritiva da fiança, assim como o dever de interpretar as cláusulas de maneira mais favorável ao aderente; b) 5º, II, da Constituição Federal, pois o acórdão teria imposto obrigação não prevista em lei ou no contrato; c) 39 da Lei n. 8.245/1991 e 421 e 422 do Código Civil, porquanto a ampliação de atividades (café e massas) não configurou sublocação, visto que não houve transferência da posse a terceiro e, à luz da função social e da boa-fé, a diversificação no mesmo ramo é exercício legítimo da autonomia privada, não violação contratual; d) 373, I, do CPC, uma vez que a Corte local teria desconsiderado o acordo verbal de redução do aluguel em razão da Covid-19 e sem posterior compensação, para presumir, sem prova, a inadimplência; e f) 425 e 434 do Código Civil, pois a ausência de recibos claros e específicos torna indevida a condenação ao pagamento de IPTU e outros encargos; g) 39 da Lei n. 8.245/1991 e 423 do Código Civil, já que a fiança não poderia exceder o prazo originalmente contratado sem a anuência expressa dos fiadores. Sustenta que a interpretação correta do art. 39 da Lei n. 8.245/1991, conforme jurisprudência do STJ, é no sentido de que a fiança, de natureza acessória, não pode ser presumida nem interpretada ampliativamente, devendo haver manifestação de vontade inequívoca do garantidor, sem citar precedentes e sem realizar cotejo analítico. Requer o conhecimento e o provimento do recurso para que se reforme o acórdão e restabeleça a sentença, reconhecendo a inexistência de sublocação, a ausência de prova do inadimplemento e a ilegitimidade dos fiadores após o término contratual; subsidiariamente, postula a exclusão de aluguéis não comprovados e a exoneração dos fiadores por ausência de anuência na prorrogação. Contrarrazões às fls. 22.181-22.182. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO E COBRANÇA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF), incompetência do STJ para exame de matéria constitucional, ausência de prequestionamento (Súmulas n. 282 e 356 do STF) e óbices sumulares (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) quanto à reanálise de provas. 2. A controvérsia envolve ação de despejo e cobrança relativa a locação de imóvel comercial, com pedidos de rescisão, despejo, diferenças de aluguéis e encargos, IPTU, danos ao imóvel e responsabilidade de fiadores. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau confirmou o despejo, declarou a rescisão e liberou a caução, rejeitando a cobrança de IPTU e diferenças de aluguéis por falta de comprovação. 4. A Corte de origem reformou a sentença para condenar ao pagamento do IPTU durante a contratualidade, reconhecer danos com apuração em liquidação, cobrar diferenças de aluguéis e encargos previstos no contrato e afirmar a responsabilidade solidária dos fiadores até o encerramento do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se a imposição de responsabilidade ao fiador após o término contratual afrontou os arts. 421, 422, 423, 425 e 434 do CC; (ii) saber se houve violação do art. 5º, II, da CF pela imposição de obrigação não prevista em lei ou contrato; (iii) saber se a ampliação de atividades sem transferência da posse configurou sublocação à luz do art. 39 da Lei n. 8.245/1991; (iv) saber se houve ofensa ao art. 373, I, do CPC ao presumir inadimplência sem prova; (v) saber se os arts. 425 e 434 do CC embasam a tese de condenação indevida ao pagamento de IPTU e outros encargos; (vi) saber se a fiança poderia exceder o prazo originalmente contratado sem anuência expressa, à luz do art. 39 da Lei n. 8.245/1991; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial sem indicação de acórdão paradigma e sem cotejo analítico. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF para afastar as alegações de violação dos arts. 421, 422, 423, 425 e 434 do CC, por ausência de prequestionamento. 7. Não se conhece da alegação de ofensa ao art. 5º, II, da CF por incompetência do STJ para exame de matéria constitucional. 8. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto às teses de sublocação e cobrança indevida de IPTU, pois os dispositivos indicados não contêm comando normativo suficiente para amparar as pretensões. 9. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame de fatos e provas sobre a ausência de prova da inadimplência. 10. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto à tese sobre prorrogação da fiança, por dissociação dos fundamentos do acórdão recorrido. 11. Não se verifica a demonstração do dissídio jurisprudencial por ausência de acórdão paradigma e de cotejo analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF para obstar o conhecimento de matérias não prequestionadas. 2. Não se conhece de alegada ofensa ao art. 5º, II, da CF na via especial por incompetência do STJ. 3. Incide a Súmula n. 284 do STF quando o dispositivo legal indicado não contém comando normativo suficiente para amparar a tese recursal. 4. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório. 5. Incide a Súmula n. 284 do STF quando a argumentação recursal se mostra dissociada dos fundamentos do acórdão recorrido. 6. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem acórdão paradigma e sem cotejo analítico, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, II; Lei n. 8.245/1991, art. 39; CC, arts. 421, 422, 423, 425 e 434; CPC, arts. 373, I e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 282, 284 e 356; STJ, AgInt no REsp n. 1.981.159/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022.