STJ AREsp 2638506

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA TAXA DE FRUIÇÃO. DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. RETENÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Segundo o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, "mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa" (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJ EN de 19/9/2025). Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Consoante aludido na decisão agravada, o acórdão encontra-se de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Súmula n. 83/STJ. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à majoração do percentual de retenção, exige a análise das cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes. 4. A incidência dos apontados óbices processuais (Súmulas n. 7 e 83 do STJ) quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Precedentes. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por SETPAR GRUPOFORT II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial (fls. 435-444). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 212): COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Distrato por impossibilidade superveniente dos promissários compradores. Admissibilidade de controle da validade das cláusulas em razão de abusividade de distrato oriundo de contrato de consumo. Nulidade da cláusula de retenção. Cláusula excessivamente onerosa e iníqua de acordo com o CDC autoriza a retenção de mais da metade do valor pago pelo adquirente. Retenção reduzida para 20% do valor pago pelos compradores, adequado a cobrir os prejuízos da requerida com o desfazimento do contrato, à luz da jurisprudência desta Corte. Indenização de taxa de fruição e despesas ordinárias do imóvel. Inadmissibilidade. Circunstâncias do caso indicam que a vendedora jamais entregou a posse do lote aos promissários compradores, inexistindo ocupação a justificar a incidência da taxa de fruição e responsabilidade por despesas de manutenção do imóvel. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 em contrato celebrado anteriormente à sua vigência. Princípio constitucional da proteção ao ato jurídico perfeito. Ação parcialmente procedente. Sentença reformada em parte para o fim de, mantida a restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores, afastar a dedução dos valores relativos a taxa de fruição e despesas ordinárias do imóvel. Recurso dos autores provido em parte. Recurso adesivo da ré desprovido. Os embargos de declaração opostos pelo recorrido foram acolhidos tão somente para ajustar a verba honorária (fls. 339-346). A agravante alega, nas razões do agravo interno, que a decisão monocrática deve ser reformada, pois indevida a aplicação da Súmula n. 83 do STJ, ao argumento de que a controvérsia acerca da incidência da taxa de fruição em caso de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado não estaria pacificada nesta Corte, havendo divergência jurisprudencial entre a Terceira e a Quarta Turmas, citando precedente da Quarta Turma que admite a cobrança da taxa de fruição quando o comprador dá causa à rescisão, a fim de evitar enriquecimento sem causa. Sustenta, ainda, a inaplicabilidade das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a discussão relativa à majoração do percentual de retenção de 20% para 25% envolveria apenas valoração jurídica dos fatos delineados no acórdão recorrido, especialmente em contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, em que a jurisprudência do STJ teria fixado o percentual de 25% como parâmetro adequado. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contraminuta (fls. 466-473). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA TAXA DE FRUIÇÃO. DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. RETENÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Segundo o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, "mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa" (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJ EN de 19/9/2025). Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Consoante aludido na decisão agravada, o acórdão encontra-se de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Súmula n. 83/STJ. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à majoração do percentual de retenção, exige a análise das cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes. 4. A incidência dos apontados óbices processuais (Súmulas n. 7 e 83 do STJ) quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Precedentes. Agravo interno improvido.