STJ AREsp 2703661

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA, C/C RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 489 DO CPC. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. PRETENSÃO RECURSAL QUE DEMANDA REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. A alegada ofensa ao art. 489, § 1º, IV, do CPC não foi objeto de prequestionamento na origem e não pode ser conhecida. 2. Alterar as conclusões apontadas no acórdão recorrido para afastar a rescisão do contrato de compra e venda e julgar apenas o pedido de cobrança do valor em aberto, determinado quais os encargos moratórios aplicáveis, conforme requerido pela recorrente, implicaria revolvimento fático e interpretação contratual, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por RAYANNE GOMES BOTELHO contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial nos termos da seguinte ementa (fl. 532): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA, C/C RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 489 DO CPC. VIOLAÇÃO. ALEGAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. MÉRITO. REVISÃO. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO. O recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS assim ementado (fl. 349): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO REMANESCENTE. FINANCIAMENTO OU QUITAÇÃO. OBRIGAÇÃO INADIMPLIDA PELA COMPRADORA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES À SITUAÇÃO ANTERIOR. CONSEQUÊNCIA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DESPESAS ORIUNDAS DA POSSE. RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA. BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS. COMPENSAÇÃO POSSÍVEL. APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL EFETUADO POR TERCEIRO. LEVANTAMENTO AUTORIZADO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REQUISITOS LEGAIS DEMONSTRADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Segundo orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o retorno das partes ao estado anterior à avença, como consequência da resolução do contrato, acarreta a restituição pelo vendedor ao comprador das parcelas pagas por este, bem como a indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem (desde a data em que a posse lhe foi transferida, até a efetiva desocupação). 2. Conforme assentado em precedentes deste Tribunal, a teoria do adimplemento substancial atua como instrumento de equidade colocado à disposição do intérprete, nas hipóteses em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja muito próxima, impondo a exclusão da possibilidade de resolução do contrato e permitindo tão somente a cobrança do saldo em aberto. A teoria tem aplicabilidade em casos excepcionais, quando restar um pequeno valor para o devedor quitar o contrato, não sendo este o caso, porquanto, ao tempo da propositura da ação, a ré havia adimplido apenas a metade do valor convencionado. 3. A taxa de fruição tem como objetivo o ressarcimento ao proprietário do imóvel por ocupação indevida. O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel mostra-se adequado, quando levados em consideração os princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito. 4. Como consequência da posse do imóvel, as despesas oriundas do bem ficarão a cargo da compradora, durante o período da ocupação. 5. Caracterizada a boa-fé da compradora no exercício da posse do imóvel, deve a vendedora indenizá-la pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo ser levantadas as voluptuárias, caso não sejam pagas, consoante prevê o art. 1.219, do Código Civil. 6. O depósito judicial, efetuado nos autos por terceira pessoa, deverá ser levantado pelo depositante, uma vez frustrada sua finalidade (pagamento parcial da dívida). 7. É permitida a compensação entre os valores devidos pela compradora e vendedora, provenientes deste processo, com ressalva das verbas sucumbenciais cuja exigibilidade está suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. 8. De acordo com os artigos 98 e 99, § 2º e 3º, do CPC, interpretados à luz do art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, embora seja possível o controle judicial quanto à comprovação da alegada insuficiência de recursos financeiros, na hipótese, considerando-se a presunção de veracidade que se atribui à declaração de necessitado, somada a outras provas que induzem esta conclusão, mantém-se a gratuidade da justiça concedida à parte requerida. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Acolhidos parcialmente os embargos de declaração opostos por ambas as partes, nos termos da ementa abaixo (fl. 398): EMENTA: DUPLOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA FRUIÇÃO DEVIDA DESDE O INADIMPLEMENTO. VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO PELA PRIMEIRA EMBARGANTE PARCIALMENTE RECONHECIDA. OBSCURIDADE ALEGADA PELA SEGUNDA EMBARGANTE. VÍCIO PARCIALMENTE RECONHECIDO. 1. Os embargos de declaração se destinam, exclusivamente, à busca do aperfeiçoamento da decisão, viciados por obscuridade, contradição ou omissão sobre o qual deva pronunciar-se o órgão julgador. 2. O termo inicial para a cobrança de fruição é a data da posse da compradora, na condição de inadimplente, haja vista que o referido encargo é considerado recomposição dos valores pelo período em que esta ficou na posse do imóvel de forma inadimplente, logo, o pagamento desse montante deve englobar o tempo em que a apelada permaneceu no bem sem a devida contraprestação. 3. A taxa de fruição tem como objetivo o ressarcimento ao proprietário do imóvel por ocupação indevida. O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel mostra-se adequado, quando levados em consideração os princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito. 4. Os valores devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir correspondentes vencimentos, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (CPC, art. 405). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS. A agravante alega, nas razões do agravo interno, que, "quanto à alegação de ausência de prequestionamento do art. 1.022 do Código de Processo Civil, vê-se que se trata de um fundamento que deve ser revisto à luz do que dispõe o art. 1.025 do mesmo códex instrumental, o qual assegura a existência do requisito mediante a simples interposição de Embargos de Declaração prequestionadores" (fl. 564). Aduz, ainda, que a matéria questionada no apelo nobre "não implica na interpretação de cláusula contratual e nem no revolvimento de provas" (fl. 565). Repisa as razões de recorrer do recurso especial. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma. A parte agravada não apresentou contraminuta (fl. 577). É, no essencial, o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA, C/C RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 489 DO CPC. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. PRETENSÃO RECURSAL QUE DEMANDA REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. A alegada ofensa ao art. 489, § 1º, IV, do CPC não foi objeto de prequestionamento na origem e não pode ser conhecida. 2. Alterar as conclusões apontadas no acórdão recorrido para afastar a rescisão do contrato de compra e venda e julgar apenas o pedido de cobrança do valor em aberto, determinado quais os encargos moratórios aplicáveis, conforme requerido pela recorrente, implicaria revolvimento fático e interpretação contratual, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Agravo interno improvido.